1、 拆遷評估主要存在以下問題：1、評估方法存在問題目前，城市房地產拆遷評估大多采用基準價結合新度、區位、街道等系數綜合確定拆遷價格，不符合《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價條例》的精神。首先，房價是由市場決定的，市場不僅受其內在有形的物理因素的影響，而且受市場中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。

例如，房地產周邊環境的影響因素是同一房地產位于同一地點，但并不意味著周邊環境相同。這是因為房地產的特點（個性）決定了它。因此，僅以基準價計算房地產的市場價格是不具有說服力的。其次，《房地產估價規范》中找不到“基準價”一詞的由來，更談不上其計算的依據和科學性。事實上，它仍然是一種政府行為，擺脫不了政府的干預。因此，住房基準價格不是一種市場行為，不能準確反映房地產市場在住房價格變動面前，政府及其部門故意降低基準價格。（1） 土地補償價格沒有真正反映出來。在一些城市，現行的房屋拆遷補償價格是一種新的房屋拆遷補償價格，其最終結果只能最大限度地反映房屋本身的內在形態價格，而不能正確反映房屋實體帶來的經濟價值，更不能反映土地的無形資產價格。當然，這一最終結果普遍反映了補償價格偏低。沒有充分考慮容積率、建筑密度等合理利用土地的因素，而是將土地和房屋的重置價格合并為基準價，以房屋建筑面積計算。其結果必然導致人們誤以為同質、同量、同價的土地容積率高，建筑密度高，地價高；（2）政府部門干預較多，甚至一些地方政府為了體現政績，降價、降成本，坑害百姓，損害人民群眾，與人民群眾爭利，損害政府形象。房屋性質認定中存在的問題有：我國有關房地產的法律法規滯后于部分被拆遷房屋，相關手續確實難以完善。但是，一些城市一味強調程序的完善，僵化教條地認定房屋的性質，而不考慮實際用途和使用價值。最終導致對歷史的不尊重，未能體現住房能帶來更大利益的客觀事實。

5。安置房價格確定中的問題眾所周知，安置房是拆遷人提供的（一般由開發商提供），其價格應該由開發商根據市場來確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場價？當然，這是有差距的。一是房屋拆遷補償價格的確定存在問題，二是安置房價格滯后于被拆遷房屋價格（由于開發期的存在）不同時，必然導致安置房價格之間的不公平和公平以及拆遷補償價格。首先，以市場價格評估房屋拆遷是公平合理的；但城市居民特別是拆遷范圍內的居民經濟存在嚴重的兩級分化問題。他們是弱勢群體，大多數是下崗職工和失業居民。他們中的一些人長期臥病在床，他們的生活來源依靠子女和周圍社區的居民。即使房子很破，也能起到遮風擋雨的作用。這些居民一旦被拆遷，就會失去原有穩定的生產生活秩序，當他們拿到拆遷補償金時，這微薄的補償金又能給他們帶來什么？他們買不起小房子。第二，造成上述問題的主要原因如下：1。政企分開。首先確定拆遷補償基準價。拆遷補償基準價的主要評估單位是由政府和有關部門確定，而不是由爭奪市場的評估機構確定。考核內容需要政府和相關部門明確。因此，基準價格名義上是市場價格，實際上是政府指導價。其次，在補償價格的確定上，一些政府和有關部門為了政績，搞“形象工程”，故意壓低補償價格，降低成本，實施一些難以實施的項目（如五河縣某文化休閑廣場，安徽省）。市場體系尚處于發展階段，這是由于拆遷補償貨幣化需要大量的房地產市場交易信息。但部分城市各類房地產交易量小，缺乏此類房地產市場信息；此外，房地產交易信息不規范，仍掌握在一些部門手中，不暢，房地產信息系統尚未完全建立。

3。城鎮居民經濟發展還很不平衡，兩級分化嚴重。

大多數被拆遷人都是弱勢群體。他們不能隨意把房子賣給拆遷人。即使超過現有房屋的現行價格，也賣不掉。這是由他們的基本生活保障（住房）決定的。目前，我國土地性質多樣，土地所有權分為國有和集體所有，國有土地分為劃撥和出讓。如果不考慮補償價格性質的劃分，將導致我國土地使用權流轉難以實施，也將處于非常混亂的階段。我國城市土地使用權是一項有償的有限期使用制度（城市房地產管理法明確規定的制度）。然而，城市土地使用權期滿后，除了續期外，政府如何收回？是將地上建筑物連同土地一起無償收回還是有償收回？由于沒有法律規定，這必然影響我們在評估房地產拆遷補償價格時考慮殘值（殘值），而無法計算其價值的減值。三是建議完善相關證明文件，確定科學的評估方法。在確定基準價格時，應以《房地產估價規范》為依據；在確定房屋的使用性質時，應充分考慮房屋的實際用途和使用價值；在估價方法上，應根據《房地產估價規范》確定估價技術路線。加強對房屋評估活動的監督，建設一支良好的評估隊伍，評估機構和評估人員應當在市場競爭中獲得認可，而不是強制鑒定。政府部門要相互配合，共同管理。即使鑒定結論得到認可，也要考慮弱勢群體的實際困難。只有這樣，拆遷工作才能順利進行，惠及人民群眾，我國的建設工程才得以順利實施。你知道嗎