行業(yè)委員會是一個什么樣的組織？

業(yè)委會全稱為業(yè)主委員會，是指業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，一般由5至11人組成。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和地方有關(guān)辦法規(guī)定的程序，成立業(yè)主委員會；或者業(yè)主可以根據(jù)建筑物情況，先選舉自己的建筑委員會，然后由各建筑委員會推選代表組成集中的工業(yè)委員會。業(yè)主委員會的權(quán)利是什么？

業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)。代表該物業(yè)的全體業(yè)主，有權(quán)決定與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項。業(yè)主委員會的權(quán)利主要體現(xiàn)在三個方面：決策權(quán)、審議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。具體來說，業(yè)主委員會的決策權(quán)主要體現(xiàn)在：決定聘用或解聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；決定物業(yè)維修基金的使用，物業(yè)裝修、設(shè)備維修或更新，使用物業(yè)維修基金須經(jīng)業(yè)主委員會同意。第二是審議權(quán)，它也是決策權(quán)的一個組成部分。因為在審議提交委員會的提案時，結(jié)論也是一個決定。業(yè)主委員會審議的事項包括：管理費預(yù)算、月度、季度和年度財務(wù)報表、管理公司的月度和年度工作報告和工作計劃等。最后，行使監(jiān)督權(quán)也是業(yè)主委員會的一項重要職能，主要是在管理公司的監(jiān)督下。監(jiān)督權(quán)的行使主要是：監(jiān)督管理公司的費用支出是否合理、適當(dāng)；監(jiān)督管理公司的工作是否能夠達到目的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主會議的決定，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）與物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會代表業(yè)主選定的服務(wù)企業(yè)；

（3）及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（4）監(jiān)督管理規(guī)定的執(zhí)行情況；（五）業(yè)主大會委托的其他職責(zé)。回到上述事件，業(yè)委會的做法對嗎？

首先，業(yè)委會有權(quán)代表業(yè)主利益決定物業(yè)管理費的使用。

但是，維修基金的使用和業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂合同的情況應(yīng)該公開。《物權(quán)法》明確規(guī)定，臨時業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在議案提出后30日內(nèi)召開，會議通知應(yīng)當(dāng)提前15日送達業(yè)主，并明確說明會議方式。而且，只要有20%的業(yè)主，甚至十幾個業(yè)主要求開會，業(yè)委會也必須開會。但事件中的業(yè)委會顯然沒有與業(yè)主進行有效溝通，同時在行使權(quán)利的過程中也沒有履行義務(wù)。

那么，召回業(yè)主委員會應(yīng)該滿足哪些條件？

根據(jù)《建設(shè)部印發(fā)條例〈業(yè)主大會規(guī)則〉通知》第二十九條規(guī)定：“經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上的業(yè)主提議，需要更換業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主大會決定作出決定并在物業(yè)管理區(qū)作出書面公告。”

需要指出的是，經(jīng)業(yè)主委員會提議或超過20%的業(yè)主，不得罷免業(yè)主委員會委員或主席。最終能否罷免委員或董事長，必須由業(yè)主大會決定。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會作出的決議，必須有至少1/2持有物業(yè)管理區(qū)域1/2以上表決權(quán)的業(yè)主出席，并經(jīng)出席會議的業(yè)主半數(shù)以上表決權(quán)通過方為有效。同時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式予以公告。只有通過這一系列程序，業(yè)主委員會或董事的罷免程序才能合法有效。

罷免業(yè)主委員會主席也可以采取書面協(xié)商的方式，但需要50%以上參與協(xié)商的業(yè)主；如果同意罷免業(yè)主委員會主席的業(yè)主人數(shù)達到參與協(xié)商業(yè)主的半數(shù)以上，罷免就成功了。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)公布業(yè)主大會的表決結(jié)果，并報主管部門備案。

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