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在簽訂商品房買賣合同時有哪些主要注意事項

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 476人看過

購買前,買受人可向當?shù)貒临Y源管理機構(gòu)核實該開發(fā)項目的土地使用權(quán)是否辦理了抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中,很多開發(fā)商為了融資,往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款用于項目開發(fā)。如果開發(fā)商在售房時隱瞞按揭,將對購房者構(gòu)成法律障礙,影響購房的順利進行。二是認真審查開發(fā)商應辦理的法律手續(xù)和相關(guān)證件。首先,開發(fā)許可手續(xù)是否完善,直接影響到所購房屋的產(chǎn)權(quán)是否得到保障,因此非常重要。

商品房開發(fā)的法定程序(許可程序)包括:項目審批、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證、建設許可、商品房預售許可等,開發(fā)程序中應特別注意開發(fā)主體的名稱,開發(fā)用地的用途,以及每個許可證中開發(fā)用地的范圍。特別要注意土地使用權(quán)的期限。土地使用權(quán)有期限的,是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。沒有土地使用權(quán)期限的,為劃撥土地使用權(quán),劃撥的土地不能用于商品房開發(fā)。

2。注意核對賣家的“一證”、“兩書”、“五證”

“一證”:即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。“兩本書”:商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。“五證”:國有土地使用權(quán)證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、境內(nèi)(境外)商品房預售許可證。其中,最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預售許可證。尤其要注意一些開發(fā)商的預售許可證。三是要就房屋交易的稅收和貸款審批程序進行明確協(xié)商。因此,在向銀行申請貸款時,最好熟悉申請銀行貸款的政策,這樣貸款申請才能順利獲批。一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他房地產(chǎn)證明,或作為法定代表人的公司營業(yè)執(zhí)照和財務報表,可以幫助買方獲得所需的金額。

2。如果通過中介公司申請貸款,還需要核對貸款情況,不能輕信中介公司的貸款承諾。合同是雙方真實意思的體現(xiàn)。合同一經(jīng)確定,就成為雙方共同遵守的準則。如有爭議,則成為雙方解決爭議的依據(jù)。在實際交易中,開發(fā)商往往為房管部門擬定格式合同,不能以修改為理由,在合同中體現(xiàn)自己的單方意愿,強加給購房者。需要明確的是,商品房買賣合同正式簽訂時,商品房買賣合同本身可以修改或者補充。商品房買賣合同將約定開發(fā)商逾期交房、逾期或無法辦理房產(chǎn)證的違約責任。不過,雖然開發(fā)商已經(jīng)約定了違約責任,但一般違約金額并不多。因此,買家一定要注意這些細節(jié)。同時,還應約定:因規(guī)劃設計變更導致購房人解除購房合同的,開發(fā)商不僅要承擔購房款的銀行利息,還要承擔一定數(shù)額的違約金。

由于開發(fā)商未辦理產(chǎn)權(quán)證,購房人退房后要求退房時,開發(fā)商還應賠償退房時房價與簽訂合同時房價差價的損失。

只有加重開發(fā)商的違約責任,使其損失超過不當利潤,才能從根本上遏制開發(fā)商的惡意違約行為。本合同附件是本合同的有效組成部分,與本合同主要條款具有同等法律效力。常見的合同附件包括所購房屋的平面圖、分攤面積表、質(zhì)量保證書、裝修設備標準、住宅使用說明書等,補充協(xié)議的條款往往列為合同附件。可以看出,這些附件的內(nèi)容極為重要。買方不僅要認真、謹慎對待合同正文,還要對合同附件給予足夠的重視。7妥善保管商品房銷售廣告和宣傳資料。商品房銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不作為合同條款。但開發(fā)商對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施的說明和承諾是具體確定的,對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的,有答復的,予以認定作為提議。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾,也應視為合同內(nèi)容。當事人違反合同的,應當承擔違約責任。你知道嗎

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畢業(yè)于揚州大學法律碩士專業(yè),現(xiàn)為江蘇江北律師事務所合伙人,專職律師。曾在人民法院任職多年,任職期間經(jīng)辦大量案件,有豐富的法律實踐經(jīng)驗,多次被法院評為綜合先進。在辦案過程中重視細節(jié),深入分析,曾在《江蘇法制報》、《法官之友》等報刊雜志發(fā)表過多篇調(diào)研文章,撰寫的案例曾入選中國法院年度年度案例。姜小健律師自執(zhí)業(yè)以來,本著對當事人嚴格負責的態(tài)度,在辦案中勤勉盡職、細心敏銳,全力維護當事人的合法權(quán)益,維護法律的正確實施,維護社會的公平正義。

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