誰擁有陽臺的使用權(quán)。如果是公共陽臺,一般屬于所有業(yè)主,除非合同中另有約定。如果是房屋內(nèi)的陽臺,則屬于房屋所有人。為了更好的理解,以一個案件為例:案件事實:原告:陳先生,被告:XX書店先生,2003年下半年,原告陳先生購買了位于繁華路商住樓二樓的一套住宅。一樓的店面室是被告書店的住所。2004年2月,經(jīng)市城建監(jiān)察大隊批準,被告人在外墻上設(shè)置戶外廣告。被告的廣告牌由鐵架支撐,因此廣告牌距離二樓陽臺外墻約30厘米,整個廣告牌區(qū)域覆蓋了二樓陽臺外墻。板子上寫著“某某書店”等文字內(nèi)容。原告認為,雖然廣告牌距二樓陽臺外墻約30厘米,但仍占據(jù)了二樓陽臺外的空間。如果把空調(diào)和衣架安裝在那里,就會受到阻礙。因此,原告多次與被告交涉。被告認為,原告對二樓陽臺外墻的水平空間沒有優(yōu)先使用權(quán);二樓陽臺外墻外側(cè)屬于公共部分,并非二樓居民專用,不同意拆除廣告牌。如果協(xié)商不成,原告上訴至法院,要求撤除障礙物,撤除被告在其房屋二樓陽臺外豎立的廣告牌。法院經(jīng)審理認為,本案雙方爭議的焦點不是一般的房地產(chǎn)相鄰關(guān)系爭議,而是誰使用二樓陽臺墻外空間的爭議。雖然我國民事立法尚未明確規(guī)定空間權(quán)的法律制度,但根據(jù)一般法律原則,同一高層建筑中不同的所有權(quán)主體可以優(yōu)先使用自己的水平合理的墻外空間,其他人不能妨礙。某某書店有足夠的空間在外立面上方設(shè)置招牌和廣告牌,沒有必要在二樓陽臺外設(shè)置廣告。因此,從書店撤掉廣告牌符合公平理性的精神,也得到了廣大市民的認可。據(jù)此,根據(jù)《民法通則》第四條的規(guī)定,法院作出如下判決:判令被告XX書店自判決發(fā)生法律效力之日起5日內(nèi),將原告陳某二樓陽臺外墻設(shè)置的廣告牌拆除。
[分析]
隨著我國城市化進程的加快,人們對建筑周邊空間的立體化利用已經(jīng)無處不在,尤其是對臨街建筑外墻外空間的利用具有經(jīng)濟價值,因此,建筑外墻外空間使用引發(fā)的糾紛越來越多。高層建筑墻體外側(cè)空間誰來使用?我國民事立法尚未對空間權(quán)作出規(guī)定。本案中,盡管原告和被告分別擁有一樓和二樓的所有權(quán),并擁有共用墻壁和樓梯的共同所有權(quán),二樓陽臺外水平空間的使用權(quán)屬于原告還是被告,或者雙方,或者全體業(yè)主,存在爭議。嚴格地說,本案既不是相鄰關(guān)系糾紛,也不是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛,而是由建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出來的一種新型糾紛,即“建筑物周圍空間使用權(quán)糾紛”。二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)實際上與二樓房屋的所有權(quán)密不可分。
我國民事立法對二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)沒有明確規(guī)定,但二樓陽臺墻外空間的使用權(quán)與二樓房屋的所有權(quán)密切相關(guān),形成了事實上享有權(quán)利的不可分割的狀態(tài)使用可用空間。在審判實踐中,為了調(diào)整現(xiàn)有的空間利用現(xiàn)象,法院可以依據(jù)公平合理的法律原則和公眾認可的標(biāo)準進行審判。高層建筑屬于不同的所有權(quán)主體。所有權(quán)主體應(yīng)當(dāng)遵守公共規(guī)則,合理利用墻外的橫向空間,符合公共利益。這就要求法官在當(dāng)事人之間的利益沖突與社會秩序之間尋求一個平衡點加以調(diào)整
根據(jù)公眾的一般觀念,同一高層建筑中不同的所有權(quán)主體有優(yōu)先權(quán)利用自己的橫向合理墻外空間。例如:空調(diào)室外機和衣架的安裝只能安裝在房屋外墻的合理空間內(nèi),不能隨意安裝在鄰居的外墻上。如果讓同一棟多層建筑的不同業(yè)主隨意利用鄰居的墻外空間,勢必導(dǎo)致空間利用的混亂局面,人為引發(fā)糾紛,影響社會穩(wěn)定。從實際生活來看,這也符合實踐和公平理性的精神。被告設(shè)置的廣告牌雖未直接使用原告所購房屋二樓陽臺外墻,但二樓陽臺外水平空間的使用明顯阻礙了原告的正常使用。根據(jù)《民法通則》第四條的公平原則,法院支持原告的訴訟請求,其判決方向應(yīng)當(dāng)正確。由于此類糾紛是由建筑物區(qū)分所有權(quán)引起的,我國物權(quán)法仍在制定中,其理論依據(jù)、法律依據(jù)、權(quán)利性質(zhì)、可利用空間的界定等問題仍需進一步探討。就本案而言,二樓陽臺外的橫向可利用空間的使用權(quán)應(yīng)強調(diào)“合理使用”,即該空間的使用必須符合法律、行政法規(guī)和規(guī)章的精神,不得侵犯全體業(yè)主的共同利益和公共利益。否則,應(yīng)視為不合理。你知道嗎
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