學(xué)生盧:甲方有一套房子。1995年5月1日,甲方與乙方簽訂了為期三年的房屋租賃合同,乙方將該房屋出租。同年8月6日,丙方向甲方提出購(gòu)買該房屋,甲方告知乙方甲方即將出售該房屋。11月7日,乙方未回復(fù)。甲、丙方協(xié)商將該房屋以5萬(wàn)元的價(jià)格出售給丙方。雙方簽訂房屋買賣合同,丙方付清全部房款。然而,就在雙方準(zhǔn)備辦理房地產(chǎn)變更登記的前幾天,阿某遇到了丁某,丁某愿意以6萬(wàn)元的價(jià)格買房。隨后,甲與丁簽訂了房屋買賣合同,雙方于次日到房管部門辦理變更登記。很快,丁某向銀行貸款,并將房子抵押。關(guān)于本案的處理意見(jiàn),下列哪項(xiàng)陳述是正確的?A、 房子的所有權(quán)應(yīng)該得到保護(hù)。B、 有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。C、 乙方有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋。D、 丁某無(wú)力清償?shù)狡趥鶆?wù),欲出售房屋清償債務(wù)的,乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《民通意見(jiàn)》司法解釋第一百一十八條規(guī)定,出租人出售出租房屋,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人不按照本規(guī)定出售房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無(wú)效。當(dāng)租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí),哪個(gè)權(quán)利具有優(yōu)先權(quán)?抵押權(quán)和租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的。抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價(jià)值,不要求抵押物的占有權(quán)轉(zhuǎn)移。租賃權(quán)追求標(biāo)的物的使用價(jià)值,同時(shí)轉(zhuǎn)移占有。兩種權(quán)利之間的關(guān)系有以下兩種情形:一是抵押權(quán)的設(shè)立先于租賃權(quán)。我國(guó)《擔(dān)保法解釋》第六十六條規(guī)定,抵押人出租抵押物的,抵押物實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時(shí),抵押人未書面通知承租人該物已抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃該抵押物給承租人造成的損失承擔(dān)責(zé)任;抵押人書面通知承租人該物已抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而引起的承租人責(zé)任由承租人承擔(dān)。其次,租賃權(quán)的設(shè)立先于抵押權(quán)。先訂立租賃合同,出租人對(duì)租賃物設(shè)定抵押權(quán)后,租賃關(guān)系繼續(xù)有效。這樣,在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),買受人B公司取得的標(biāo)的物所有權(quán)不對(duì)抗租賃權(quán)。從本質(zhì)上講,抵押權(quán)并不先于所有權(quán),使現(xiàn)有的租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)繼續(xù)有效存在。對(duì)此,我國(guó)《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定:“抵押人將租賃物抵押的,應(yīng)當(dāng)書面通知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。”《擔(dān)保法解釋》第六十五條明確規(guī)定:“抵押人將租賃物抵押的,在抵押物實(shí)現(xiàn)后的有效期內(nèi),租賃合同對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”。結(jié)語(yǔ):本問(wèn)題考察了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋買賣合同的效力、登記的效力、交易不違反租賃合同。甲方將該房屋出售并通知乙方,乙方在三個(gè)月內(nèi)未表示意向的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。注意三個(gè)月期限。登記是房屋所有權(quán)變更的唯一理由。甲方簽訂的所有房屋買賣合同均符合《合同法》的有效要求,均具有法律效力。需要注意的是,登記并不是房屋買賣合同的有效要求,因此我們應(yīng)該對(duì)其加以區(qū)分。因此,丁某與賈某簽訂的房屋買賣合同有效,并辦理了過(guò)戶登記,取得了所有權(quán)。丙方與甲方已簽訂房屋買賣合同,合同有效,但無(wú)過(guò)戶登記。因此,甲方尚未取得所有權(quán)。在這種情況下,甲方不能交付該房屋,屬于不能履行義務(wù)。甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,并賠償丙方損失。
版權(quán)所有,請(qǐng)注明來(lái)源。你知道嗎
該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)
驗(yàn)證手機(jī)號(hào)
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入
為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。
婚后債務(wù)可以約定嗎
2020-12-30勞動(dòng)局投訴多久給工資
2020-11-12原產(chǎn)地標(biāo)記和地理標(biāo)志是一樣的嗎
2021-03-26聯(lián)防隊(duì)員暴力拆遷還動(dòng)手打人,暴力執(zhí)法怎么處罰
2021-02-14法院民事調(diào)解離婚別人會(huì)知道嗎
2021-02-24哪些婚姻關(guān)系視為無(wú)效婚姻
2021-02-21軍人離婚調(diào)解無(wú)效證明在哪開
2021-02-06違反規(guī)定徇私向親屬發(fā)放貸款的全部承擔(dān)責(zé)任嗎
2021-02-16哪些情況下要約不生效
2021-02-03借款擔(dān)保協(xié)議保質(zhì)期有多久
2021-02-28繼承權(quán)公證程序有哪些
2020-11-11未簽訂勞動(dòng)合同如何認(rèn)定勞動(dòng)關(guān)系
2020-11-12輕傷取保候?qū)彽臈l件和變更的情形有哪些
2020-12-01工傷待遇未解決勞動(dòng)關(guān)系是否存續(xù)
2021-03-10單位調(diào)崗調(diào)職調(diào)薪勞動(dòng)者要如何應(yīng)對(duì)
2021-01-18勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解協(xié)議效力及缺失
2021-01-22出口運(yùn)輸保險(xiǎn)怎樣安全省費(fèi)
2021-01-27飛機(jī)航班延誤賠償標(biāo)準(zhǔn)
2020-11-08保險(xiǎn)公司賺錢問(wèn)題的方法有什么
2021-02-02保險(xiǎn)合同解除
2021-02-16