最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第條就規(guī)定：當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該司法解釋對沒有約定違約金或者損失賠償額計算方法的情形規(guī)定了具體可參照的標(biāo)準(zhǔn)，這些具體規(guī)定既符合公平原則，符合國情，又有利于法官辦案中有法可依。

按照合同法第114條的規(guī)定，違約金是當(dāng)事人在合同中約定的一方違約時應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先約定的，它主要是在訂立合同時作為合同的手段之一規(guī)定在合同中，也不排除在合同訂立時或訂立后對違約金進(jìn)行專門的或補充的約定。2、違約金是違約時支付的一定數(shù)額的金錢。違約金是當(dāng)事人雙方對違約方承擔(dān)損害賠償數(shù)額的一種約定。3、違約金是對承擔(dān)責(zé)任的一種約定。它具有補償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，同時具有擔(dān)保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國家應(yīng)當(dāng)對違約金進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。這是本條司法解釋出臺的歷史背景。

二、本條司法解釋適用的條件是什么？

本條司法解釋的內(nèi)容為：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從該條款規(guī)定可以看出，要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件：1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款；2、在商品房買賣合同中約定的違約金過高或過低；什么是過高或過低；3、要有合同一方當(dāng)事人請求；不請求則一般不處理，但也有法官依職權(quán)裁判的實例。

三、什么是違約金過高？什么是違約金過低？

本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規(guī)定，合同法規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。那么什么是違約金過低？合同法已有原則性規(guī)定，即以低于因違約所造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)，約定的違約金低于造成的損失的，則為過低；本條司法解釋也直接引用了合同法的過低的原則性規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

四、違約而給對方造成的損失包括哪些？

《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！痹谏唐贩抠I賣合同中，合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續(xù)費、銀行利息及路費、誤工費、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費用，并特別注明律師費、等等。具體數(shù)目可以由雙方在違約后共同協(xié)議商定。

對可得到利益的損失，可以主張，但計算要有度。這在我國《合同法》第一百一十三條中有明確的規(guī)定，“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。損失賠償額不得超過訂立合同時所預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失以及合同實際金額。這在我國《合同法》第一百一十三條以及其他有關(guān)法律與司法解釋中，也有相應(yīng)的規(guī)定。

五、如何要求增加或降低？

對于如何調(diào)整的方法，通常有這樣幾種：>1、以實際損失調(diào)整違約金，對實際損失以補償；2、以遲延給付一年的賠償額不超過欠付的本金為限予以調(diào)整；3、參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上乘以四倍計算違約金；4、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第16條，即“以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?、將過高的違約金數(shù)額減少到損失的2>倍額度；6、以“不超過合同未履行部分的總值為限”酌情予以調(diào)整；7、不采用固定比例或上限的調(diào)整方法，完全由法官根據(jù)不同案件進(jìn)行自由裁量。但對于商品房買賣合同違約金的增減幅度：在實踐中，1、當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，法院可以支持到30%。2、當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。六、本條司法解釋對違約金的調(diào)整與本解釋中的懲罰性賠償是否沖突？在適用十六條時，對違約金過高的處理，不包括該司法解釋中五種懲罰性賠償所增加的不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。在本解釋第八條、第九條及第十四條中，規(guī)定了出現(xiàn)（1）沒有或系假預(yù)售許可證；（2）合同訂立前或后重復(fù)抵押；（3）合同訂立前或后一房二賣；（4）隱瞞系拆遷安置房；（5）面積縮水或增加3%以上等五種情形時，可退房款及利息，賠償損失及不超過已付房款一倍的賠償，或者不退房時面積差增加超過3%補房款，減少超過3%則雙倍返還。符合這五種情形的，應(yīng)該按照這五條司法解釋的規(guī)定處理，不應(yīng)在調(diào)整范圍內(nèi)。