一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
1. 房主無從事交易的資格,即假業(yè)主的。
在簽約時(shí)應(yīng)該注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人,有的人會(huì)造假,因此簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢,確認(rèn)結(jié)果。
2. 房子是多人共有,賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
這類風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人,有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng),不能到場(chǎng)的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
3. 房子有貸款、抵押尚未還清,業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
面對(duì)這種情況,購(gòu)房者需記住一條:一定不能輕易同意業(yè)主用你的錢去還房貸。因?yàn)槲覀儾荒艽_保賣家拿著錢真去還房貸,現(xiàn)實(shí)的很多糾紛都是由此產(chǎn)生的。
4. 房子被法院依法查封的。
簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到建委去查檔,如果在交易之前查封的房產(chǎn)建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被封的,在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封,經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
5. 不符合轉(zhuǎn)讓條件的房子。
有些房子轉(zhuǎn)讓是有限制的,比如軍產(chǎn)房、局級(jí)分得的公房,屬政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),在有限條件下不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進(jìn)行回購(gòu)。
因此審查產(chǎn)權(quán)證時(shí),應(yīng)注意以下幾方面:
(1)以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí),都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。所以,購(gòu)房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。
(2)軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。一般情況下這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(3)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn),征地開發(fā),待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí),才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。
二、資金風(fēng)險(xiǎn)
1. 房款資金
資金安全主要是業(yè)主拿到定金或首付款后玩消失,目前上海已要求在已試點(diǎn)基礎(chǔ)上,制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法,全面實(shí)行二手存量住房交易資金監(jiān)管。
2. 房子消耗的費(fèi)用資金
有的房產(chǎn)有大量的物管、水電費(fèi)用沒有結(jié)清等情形。簽約時(shí)一定要留保證金,不然等過完戶交房時(shí)補(bǔ)交費(fèi)用就不好辦了。
三、房屋本身質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
房屋本身的質(zhì)量問題有很多,最好是找懂行的朋友一起去幫忙查看,而且最好是能夠晚上、白天、雨后都去看看。其次,可以同小區(qū)里的人多聊聊,了解一下有沒有特殊情況,比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介,至少能有個(gè)保障,畢竟相比于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),中介費(fèi)就實(shí)惠多了。
二手房交易過程比較復(fù)雜,常常會(huì)伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。因此,在看房選房的時(shí)候一定要注意,在簽約付款的時(shí)候更要注意資金風(fēng)險(xiǎn),不要直接交付大額現(xiàn)金。
無論是購(gòu)買商品房還是購(gòu)買二手房,其實(shí)多少都是有一些風(fēng)險(xiǎn)的。比如,在購(gòu)買商品房的時(shí)候,由于是屬于期房,這個(gè)時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說是更大的,很容易出現(xiàn)開發(fā)商卷錢跑路商品房爛尾的情況。如果是購(gòu)買二手房的話,要格外注意二手房的房齡、性質(zhì)、隱性工程等等,這些一方面是影響到購(gòu)房者取得二手房所有權(quán),另一方面也關(guān)系到日后的居住使用。
二手房買賣手續(xù)是怎樣的
二手房買賣時(shí)沒拿到房本,購(gòu)買合同有效嗎?
二手房買賣糾紛解決辦法
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