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在房屋買賣活動(dòng)中,出賣人可能故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),致使買受人雖然交付了房款但是卻無法得到房屋,受到很大的損失,那么如果遭遇房屋出賣人欺詐該如何處理呢?針對這個(gè)問題,律霸小編已經(jīng)準(zhǔn)備好了有關(guān)資料,馬上為你做詳細(xì)解答。
一、房屋出賣人欺詐該如何處理
1、房屋出賣人欺詐的情形:
(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí);
(4)故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
2、要根據(jù)具體問題,具體處理:
(1)根據(jù)《商品房合同司法解釋》第2條,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證與買受人訂立的商品房預(yù)售合同為無效合同。
(2)轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人同意,轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者提存,未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押物的,抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。
(3)一房數(shù)賣,數(shù)份買賣合同都有效的情形下,由出賣人選擇如何履行合同,最終結(jié)果只能由某一買受人取得房屋產(chǎn)權(quán),而其他買受人合同目的落空。出賣人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠實(shí)信用原則,如實(shí)告知與訂立商品房買賣合同相關(guān)的事宜。
(4)出賣人做為拆遷人,以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)《商品房合同司法解釋》第7條,如果出賣人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,法院予以支持,第三人合同目的將落空。
出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯(cuò)誤,做出不真實(shí)的意思表示,買受人可以根據(jù)情況請求法院宣告合同無效,請求解除合同或者請求撤銷合同。
二、如何處理房屋出賣人欺詐糾紛
1、出賣人構(gòu)成欺詐的條件:
(1)須有隱瞞真相,制造假象的欺詐行為;
(2)欺詐行為使當(dāng)事人陷入錯(cuò)誤;
(3)須有欺詐故意;
(4)實(shí)施欺詐之人為相對人或者第三人。出賣人的欺詐行為可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述,也可表現(xiàn)為重大遺漏或者不正當(dāng)陳述。
2、根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定,一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),存在第一部分中的欺詐情形,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷以后,出賣人不僅需要退還購房者已經(jīng)支付的購房款和利息,而且還要賠償購房者因此遭受的損失。此外,值得注意的是,在商品房預(yù)售許可證欺詐的情況下,上述司法解釋還規(guī)定了開發(fā)商的懲罰性賠償責(zé)任。也就是說,購房者可以要求開出賣人額外支付不超過已付購房款一倍的賠償。
現(xiàn)在出賣人欺詐買受人的手段很多,例如虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者、房屋面積縮水、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者等等,買受人購房時(shí)要注意甄別。如果出現(xiàn)出賣人欺詐的情形,買受人最好咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師,并在專業(yè)律師的幫助下合法維權(quán),避免自己的合法權(quán)益受損。
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