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有很多人以為房產(chǎn)抵押的方式僅僅是指房屋或是房產(chǎn)證的抵押,其實(shí)不是這樣的,房產(chǎn)抵押包含很多種方式。而不同的方式下,當(dāng)事人需要辦理的手續(xù)不同。那究竟房產(chǎn)抵押的方式有哪些呢?接下來(lái),就讓律霸小編為你做詳細(xì)解答吧。
一、房產(chǎn)抵押的方式有哪些?
(一)出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
(二)劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法通過(guò)各種方式無(wú)償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押但是,在當(dāng)事人具有合法的土地證、房產(chǎn)證的前提下,可以通過(guò)簽訂土地使用權(quán)出讓合同向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以劃撥土地使用權(quán)上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金等方式抵押土地使用權(quán)。
(三)集體土地使用權(quán)
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
(四)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押
預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
(五)在建工程抵押
在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房產(chǎn)抵押有什么法律效力
(一)優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/strong>
房地產(chǎn)抵押以后,債務(wù)人如果不按期履行債務(wù),債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
1、擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、因債務(wù)人未履債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍。列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分,但對(duì)于處分新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。新增的房屋是建在使用權(quán)已抵押的土地上,或者是在原房屋上增建、擴(kuò)建,按房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則,或是考慮到處分抵押物時(shí)房地產(chǎn)受讓人對(duì)房屋的利用這一因素,都應(yīng)當(dāng)將新增的房屋與抵押物一同處分。但新的房屋無(wú)論是否由抵押人所建,是另一個(gè)所有權(quán)的客體,不屬于抵押物,抵押權(quán)人因而無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
(二)追及的效力。
房地產(chǎn)抵押以后,抵押人并未喪失法律上的處分權(quán),只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產(chǎn)讓與他人時(shí),抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利,如抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的,抵押權(quán)不受影響。如果抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán),而使受讓人受到損失,其損失應(yīng)由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛,擔(dān)保法規(guī)定:在抵押期間,抵押辦轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況,否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
(三)物上請(qǐng)示權(quán)。
抵押權(quán)人對(duì)抵押的房地產(chǎn)享有物上請(qǐng)求權(quán)。即包括抵押人在內(nèi),無(wú)論誰(shuí)非法侵害抵押,抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。
希望通過(guò)上文對(duì)“房產(chǎn)抵押的方式有哪些,房產(chǎn)抵押有什么法律效力”的解答能讓處于困惑中的您有一些新的認(rèn)識(shí)。其實(shí)房產(chǎn)抵押是一個(gè)比較專(zhuān)業(yè)的話題,涉及的利益關(guān)系復(fù)雜,財(cái)產(chǎn)金額較大,因此在進(jìn)行房產(chǎn)抵押前最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師的意見(jiàn),讓他們幫您分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患,并在他們的幫助下將其降到最低點(diǎn),以維護(hù)自己的利益。
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