一、注意出賣人的主體資格

首先要審查出賣房屋一方的主體資格，也就是看看他有沒(méi)有權(quán)利賣房子。在實(shí)踐中往往有這樣幾種誤解：

1.“他是房主的親屬，他當(dāng)然有權(quán)賣這個(gè)房子”

不一定。在法律上，對(duì)于民事主體表達(dá)意志、行使權(quán)利有嚴(yán)格的規(guī)定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只要不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，也沒(méi)有權(quán)利賣房子，也就是說(shuō)，只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)利賣房。如果房主是未成年人，他的財(cái)產(chǎn)由他的監(jiān)護(hù)人(一般是其父母)代為管理，但是如果出賣未成年人名下的房子，只有未成年人的簽字或者監(jiān)護(hù)人的簽字都是不能賣房的。這一點(diǎn)是特別需要注意的。

2.“他雖然不是房主，但是房主說(shuō)委托他賣房子”

委托只是說(shuō)說(shuō)是不行的。法律是允許委托代理人代為賣房的，但是應(yīng)當(dāng)注意委托人應(yīng)當(dāng)持有房屋產(chǎn)權(quán)人親筆書寫的委托書。有時(shí)候賣房子的人手里確實(shí)拿著一份委托書，乍一看上面也簽著房主的名字，但是你怎么知道那就是房主的簽名?所以，最好是看著委托人簽名，或者讓賣房的人拿一份經(jīng)過(guò)公證的委托書，否則你最好是等到真正的房主來(lái)再訂立合同，交付房款。

3.“讓房產(chǎn)證上署名的人簽字賣房就行了”

這也是不對(duì)的。在我國(guó)，對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)制度沒(méi)有作出明確完整的規(guī)定，所以，雖然登記在房產(chǎn)證上的只是一個(gè)人，可能這份房產(chǎn)還有另外的財(cái)產(chǎn)共有人!如果你只讓產(chǎn)權(quán)證上的人簽字賣房，其他共有人有可能提出無(wú)效之訴，要求宣告房屋買賣合同無(wú)效!到時(shí)候如果交了房款，合同又無(wú)效，那可就“叫天天不應(yīng)，叫地地不靈”了。例如張某經(jīng)人介紹買房，與王某訂立合同后交付了房款，但是去辦理手續(xù)時(shí)得知王某早就與妻子感情不合，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，妻子不同意賣房。張某找王某要錢時(shí)，王某早已把錢還債了。在現(xiàn)實(shí)中，一般的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有權(quán)人要一致同意才可以轉(zhuǎn)讓房屋。所以最好讓所有的共有人都在合同及其他過(guò)戶手續(xù)上簽字，以防有的共有人不同意賣房。

4.“如果房主去世了，他的孩子有權(quán)出賣他的房屋”

在這種房主去世的情況下，要注意兩個(gè)問(wèn)題：一是，如果房主去世，首先要看遺囑，有遺囑的按照遺囑。沒(méi)有遺囑的法定繼承人繼承遺產(chǎn)。法定繼承人不但包括房主的子女，還應(yīng)當(dāng)包括房主的配偶、房主的父母。所以，只有房主的孩子賣房是不行的。二是，房主去世后，買賣之前，應(yīng)當(dāng)就原房主的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)分家析產(chǎn)，訂立分家析產(chǎn)協(xié)議并公證，才可以根據(jù)分家析產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容，到房產(chǎn)管理部門辦理買賣手續(xù)。

5.“公司的房子加蓋公司的公章就可以賣了”

錯(cuò)!根據(jù)規(guī)定，如果是國(guó)有公司的房屋，應(yīng)該有國(guó)資管理部門的審批才可以出售。如果是民營(yíng)公司，房屋的出售還要根據(jù)公司章程的規(guī)定，由股東會(huì)或者董事會(huì)決議才可以出售。

二、注意訂立合同之前，最好查看一下對(duì)方的房產(chǎn)證，并到市房產(chǎn)局了解房產(chǎn)的狀況以及抵押、查封情況

在市面上，曾經(jīng)多次出現(xiàn)過(guò)假造的房產(chǎn)證件。有人持假造的房產(chǎn)證件，訂立合同，收取房款，結(jié)果到房產(chǎn)局一查，證是假的。也有的人拿的是真房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證卻是公告作廢的。所以，在查看對(duì)方的房產(chǎn)證件時(shí)，要記住房主姓名、坐落位置、房產(chǎn)證號(hào)、面積等信息，最好是向?qū)Ψ揭环輳?fù)印件，然后到房產(chǎn)局查一查該房屋是否屬實(shí)，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。

三、注意你買的房子是不是正在出租

在這方面存在以下誤區(qū)：

1.“我的房子我作主，沒(méi)必要告訴承租人”

根據(jù)法律規(guī)定，如果房主賣房，同等條件下，房屋承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果房主賣房時(shí)，沒(méi)有告知承租人，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求撤銷房主與他人訂立的房屋買賣合同。

2.“我買了房子，租房子的人就得搬走”

如果房屋租賃期限不滿，這種看法這是不對(duì)的。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家，幾乎都存在“買賣不破租賃”的原則。也就是說(shuō)，雖然你買了房子，法律仍然保護(hù)承租人的權(quán)利，原房主早已經(jīng)訂立的房屋租賃合同對(duì)新房主仍然是有效的，你作為新房主仍然必須遵守原來(lái)的租賃合同的規(guī)定，除非你協(xié)商與承租人解除合同。在實(shí)踐中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齊，然后把房子賣了。買房的人如果不查清出租的事實(shí)，就容易上當(dāng)受騙了——買了房子，還要損失很多年的使用權(quán)。

四、注意你的付款方式——最好分幾次付款

由于二手房是舊房，出賣前有可能是房主自己在住，有可能是租賃出去了，也有可能有其他不好立即交接的情況，還有可能在過(guò)戶的時(shí)候缺少這樣那樣的手續(xù)。所以，在付款問(wèn)題上，最好在訂立合同時(shí)約定，訂立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，辦理完畢房產(chǎn)登記手續(xù)后付清余款。

六類主要案例：

一、夫妻一方轉(zhuǎn)讓夫妻共有房屋是否有效

案例：

甲女與乙男婚后購(gòu)置一房產(chǎn)，以甲女名義辦理了房產(chǎn)證。后，甲女未經(jīng)乙男同意將房產(chǎn)賣給丙，并簽訂了買賣合同。乙男以甲女與丙的買賣合同侵害了其對(duì)房產(chǎn)的共有權(quán)主張合同無(wú)效。

分析：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規(guī)定，婚后雙方購(gòu)置的房產(chǎn)，雖然在一方名下，但該房產(chǎn)仍應(yīng)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)房產(chǎn)的共有屬于共同共有，即夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第51條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，不得處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一旦處分，也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，但第三人善意、夫妻另一方予以追認(rèn)的例外。

既然第三人是否善意決定著處分行為的效力，這里的主要爭(zhēng)議就是：什么才是“善意”?

就本案來(lái)說(shuō)，丙認(rèn)為他是“善意”的，其理由是：

1、丙在買房之前，不認(rèn)識(shí)甲女，也不可能知道其婚姻狀況。甲女也從未向其披露該房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn);

2、房產(chǎn)證上只有甲女一人名字，丙有理由相信該房產(chǎn)為甲女個(gè)人財(cái)產(chǎn);

3、丙與甲女的交易是在中介公司的居間下成交的，是市場(chǎng)行為，丙已支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià);

4、丙基于普通人的一般思維，有理由相信甲女的賣房行為有效，或甲女的行為已得到其他隱名權(quán)利人的授權(quán)。

但乙男認(rèn)為丙是“非善意”的，其理由有：

1、丙多次看房，明知房子住著甲、乙一家人，有老人、有小孩，應(yīng)當(dāng)知道該房產(chǎn)系夫妻共有財(cái)產(chǎn);

2、丙明知甲女的年齡及有小孩，應(yīng)當(dāng)知道甲女已婚，應(yīng)當(dāng)知道該房產(chǎn)系婚后取得的財(cái)產(chǎn);

3、丙每次看房，都未見(jiàn)過(guò)乙男，應(yīng)當(dāng)懷疑到甲女有私自賣房的事實(shí);

4、丙買房?jī)H支付45萬(wàn)元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元。丙對(duì)此有惡意，企圖占小便宜。

上述雙方理由都有一定的合理性，司法實(shí)踐中也存在一定的爭(zhēng)議，但判決合同有效者居多。就本案來(lái)說(shuō)，本律師認(rèn)為，乙男的理由相對(duì)比較薄弱，認(rèn)為丙惡意的證據(jù)也不充分，如果能找到直接反駁丙事實(shí)與理由的證據(jù)，其主張方能獲得支持。

如果你不幸成了本案中丙或乙男的角色，請(qǐng)循以上幾個(gè)方面理由進(jìn)行自救。

二、期房在取得房產(chǎn)證前再次轉(zhuǎn)讓是否有效

案例：

甲購(gòu)得某房地產(chǎn)公司合法預(yù)售的一套期房，并簽訂《商品房預(yù)售合同》。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、取得房產(chǎn)證前，甲因急需資金，意圖將該房產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去。在中介公司的居間下，甲與乙、中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》，約定了有關(guān)房屋買賣的基本條款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，甲乙均同意在取得待售房產(chǎn)房產(chǎn)證后再由甲與乙簽訂國(guó)土局認(rèn)可的正式《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理過(guò)戶手續(xù)。居間合同簽訂后，乙向甲支付了定金和首期款。后因房?jī)r(jià)暴漲，甲不同意再賣房了，但只同意退還乙定金、首期款及少量利息，甲的理由是甲與乙、中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

分析：

自1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第一次以法律的形式確立了商品房預(yù)售制度至今，該制度已經(jīng)在我國(guó)實(shí)施十幾年了，日趨成熟。雖然國(guó)家法律明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件，但實(shí)際上各級(jí)政府還故意抬高商品房預(yù)售的門檻，這與城市嚴(yán)重的濫尾樓現(xiàn)象密切相關(guān)。

與商品房預(yù)售前的國(guó)家強(qiáng)度干預(yù)不同，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售后的干預(yù)、監(jiān)管方面的相關(guān)立法、政策性規(guī)定卻明顯偏少，具體表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)房預(yù)售樓款的監(jiān)管、項(xiàng)目預(yù)售后的工程竣工監(jiān)督以及期房再轉(zhuǎn)讓等方面。最近，部分地方政府為了限制房?jī)r(jià)漲幅，出臺(tái)政策禁止期房再買賣、禁止中介將期房掛牌等，但實(shí)踐中，受利益驅(qū)動(dòng)，有些當(dāng)事人仍然在買賣期房或從事相關(guān)行紀(jì)業(yè)務(wù)。那么這種行為在法律上是否有效呢?

就本案來(lái)說(shuō)，甲認(rèn)為《房屋買賣居間合同》無(wú)效，理由有：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。該條法律規(guī)范屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定。因甲出賣的房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證，所以，本案《房屋買賣居間合同》明顯違反了該規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無(wú)效合同。

2、即使《房屋買賣居間合同》中有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容理解為甲轉(zhuǎn)讓的是甲基于甲與房地產(chǎn)公司之間《商品房預(yù)售合同》取得的權(quán)益，但因?yàn)閷?duì)合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同另一方同意，現(xiàn)房地產(chǎn)公司不可能同意將商品房預(yù)售合同的買方變更為乙，乙就不可能取得《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的甲所享有的權(quán)益，所以《房屋買賣居間合同》無(wú)效。

3、雖然《房屋買賣居間合同》約定自甲、乙與中介公司簽署后即生效，但實(shí)際上該合同只是各方的意向，還未實(shí)際生效，所以不具有法律效力。《房屋買賣居間合同》的履行完全依賴于甲要取得待售房產(chǎn)的房產(chǎn)證。甲什么時(shí)間取得房產(chǎn)證以及能否取得房產(chǎn)證都是不確定的因素，《房屋買賣居間合同》對(duì)交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等主要條款未進(jìn)行具體約定，也就是說(shuō)當(dāng)事人未就合同主要條款達(dá)成一致，所以，合同自然還沒(méi)有成立，也就不可能生效。

4、涉案房產(chǎn)屬在建工程的一部分，其附著在土地之上，還不是法律意義上獨(dú)立的物。房地產(chǎn)公司享有土地使用權(quán)，也就享有附著在土地之上在建工程的權(quán)益。甲對(duì)此不享有物權(quán)。甲未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，以自己的名義將在建的期房轉(zhuǎn)讓給乙，屬于無(wú)權(quán)處分。由于在本案起訴前，甲尚未取得房地產(chǎn)證，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》51條的規(guī)定，甲出賣涉案房產(chǎn)的行為無(wú)效。

5、為了防止妙賣期房，限制房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)?shù)卣贫艘恍┮?guī)范性文件。這些文件也體現(xiàn)了維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)以滿足大多數(shù)社會(huì)公眾住房需求、保護(hù)社會(huì)公共利益的精神。本案《房屋買賣居間合同》違反了政府的規(guī)范性文件的規(guī)定，一定程度上損害了社會(huì)公共利益，依法應(yīng)被確認(rèn)為無(wú)效。

與甲的觀點(diǎn)相反，乙認(rèn)為《房屋買賣居間合同》合法、有效，理由有：

1、涉案合同并沒(méi)有違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定。首先甲出賣的期房已取得預(yù)售許可證，有土地使用權(quán)證，不是沒(méi)有權(quán)屬證書的房地產(chǎn);其次，甲通過(guò)合法的方式向房地產(chǎn)公司購(gòu)得涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)備案登記，取得的權(quán)益不是未經(jīng)登記的;最后，房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)商都有權(quán)出售涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》也沒(méi)有違反該條法律的規(guī)定，同樣的標(biāo)的物，又同樣是買賣行為，《房屋買賣居間合同》也不可能違反該條法律的規(guī)定。

2、雖然甲尚未取得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，但甲在《房屋買賣居間合同》中實(shí)際轉(zhuǎn)讓的是一個(gè)債權(quán)，或者說(shuō)是一種期權(quán)、期待中的房屋所有權(quán)。我國(guó)合同法規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓以通知債務(wù)人后即有效。在本案中，通知房地產(chǎn)公司是比較容易做到的，房地產(chǎn)公司同意與否，根本不會(huì)影響到合同的效力。如果法庭認(rèn)為有必要，乙可以立即書面通知房地產(chǎn)公司，或者由法庭依職權(quán)通知房地產(chǎn)公司作為第三人參加本案訴訟。

3、《房屋買賣居間合同》包含著兩種法律關(guān)系，即甲乙之間的房屋買賣合同關(guān)系、以及甲乙中介公司之間的居間合同關(guān)系。雖然個(gè)別合同條款(如交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等)附有生效條件，但這并不影響兩種法律關(guān)系均已成立、生效。現(xiàn)甲欲提前終止合同的履行，不積極配合房地產(chǎn)公司辦理涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證，阻礙合同部分條款的生效及履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

4、甲主張《房屋買賣居間合同》無(wú)效，屬惡意訴訟。甲眼看房?jī)r(jià)暴漲，見(jiàn)利忘義，不愿繼續(xù)履行合同才故意提起合同無(wú)效之訴。甲在簽訂《房屋買賣居間合同》之初，明知涉案房產(chǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證，也在合同中承諾放棄對(duì)合同效力的異議。現(xiàn)甲反悔，違背善良誠(chéng)信，不應(yīng)受到法律支持。另外，認(rèn)定《房屋買賣居間合同》為有效，并不損害社會(huì)公共利益。即使《房屋買賣居間合同》違反了當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，當(dāng)事人至多承擔(dān)一定的行政責(zé)任，這與合同效力無(wú)效。

司法實(shí)踐中對(duì)該類合同的裁判，一直有爭(zhēng)議，也有認(rèn)定有效的，也有認(rèn)定無(wú)效的。本律師認(rèn)為，認(rèn)定類似合同是否有效，還應(yīng)考慮涉案房產(chǎn)是否可以辦理房產(chǎn)證。如果在起訴前，涉案房產(chǎn)已完全具備辦證條件，應(yīng)直接認(rèn)定合同有效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，將于2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，間接承認(rèn)了這類旨在保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的房屋買賣協(xié)議的效力。