現(xiàn)在的各種小區(qū)幾乎都是聘用專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,這儼然已經(jīng)成為成為一種成熟模式。但是作為個(gè)體的業(yè)主通常處于弱勢(shì)位置,業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛的情形經(jīng)常發(fā)生,那通常業(yè)主和物管之間產(chǎn)生糾紛怎么處理才好呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、業(yè)主和物管之間產(chǎn)生糾紛怎么處理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)作出了明確規(guī)定,業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定,自愿平等地進(jìn)行磋商,進(jìn)而解決管理糾紛。
二、由第三人調(diào)解
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人,由第三人來(lái)主持雙方進(jìn)行協(xié)商,促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種,比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。
三、提交仲裁機(jī)關(guān)仲裁
這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方發(fā)生糾紛后,根據(jù)我國(guó)《仲裁法》第4條的規(guī)定,依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議,將糾紛提請(qǐng)有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會(huì)進(jìn)行裁決以解決糾紛。
四、投訴
業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí),業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條,向其所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
五、提起訴訟
業(yè)主通過(guò)以上四種方式仍無(wú)法解決糾紛時(shí)可以將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V,請(qǐng)求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。
六、更換物業(yè)公司
如果以上方式都不能讓業(yè)主滿意,則業(yè)主可以更換物業(yè)公司。
按照我國(guó)目前的購(gòu)房程序看,購(gòu)房人要與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。同時(shí)在使用統(tǒng)一印發(fā)使用的格式房產(chǎn)買賣合同時(shí),會(huì)有買方同意其購(gòu)置的房屋由賣方或買方的物業(yè)管理公司代管的條款。因此,購(gòu)房者須受到開(kāi)發(fā)商為其選聘的物業(yè)管理公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的約束,并接受其物業(yè)管理服務(wù)。因此在實(shí)踐中,許多物業(yè)管理公司通常以此為由,主張業(yè)主無(wú)權(quán)更換物業(yè)管理公司。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定廣大業(yè)主有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定,但是應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。因此,作為小區(qū)的真正主人,廣大業(yè)主有權(quán)重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務(wù)。
七、注意事項(xiàng)
業(yè)主不得因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差而拒交物業(yè)管理費(fèi),這是錯(cuò)誤的做法。因?yàn)樵跇I(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)公約后,雙方就形成了一種服務(wù)合同關(guān)系,因此業(yè)主都應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)事物業(yè)公司開(kāi)展物業(yè)服務(wù)所需要的一項(xiàng)保證資金,如果業(yè)主不按時(shí)交納,必定會(huì)造成物業(yè)公司因經(jīng)費(fèi)不足,而無(wú)法更好地開(kāi)展服務(wù),繼而造成服務(wù)質(zhì)量的下降的現(xiàn)象。因此,無(wú)論是從業(yè)主想督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量角度來(lái)說(shuō),還是從法律的規(guī)定來(lái)看,業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。如果業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司有權(quán)起訴業(yè)主。此時(shí),業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定為由要求物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任。
有相處的很好的情況,當(dāng)然也少不了出現(xiàn)糾紛的時(shí)候,而此時(shí)糾紛既然已經(jīng)產(chǎn)生,最好是尋求一個(gè)好的辦法來(lái)進(jìn)行處理,這樣對(duì)雙方都是有利的。而要是一般的協(xié)商、調(diào)解已經(jīng)無(wú)法解決糾紛的話,那么此時(shí)也是可以依法向法院提起訴訟的。
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