土地抵押都要進(jìn)行登記備案，確保該土地的存在狀態(tài)。實(shí)踐中設(shè)定土地抵押的目的是為了防止債務(wù)人因債務(wù)到期無(wú)法歸還而設(shè)定的擔(dān)保。人們?cè)谫?gòu)買房屋或者土地的時(shí)候，為了避免陷入受抵押的土地的糾紛應(yīng)該在購(gòu)買前對(duì)土地抵押狀態(tài)進(jìn)行查詢，下面是土地抵押查詢的相關(guān)內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)土地抵押查詢的方法是什么

根據(jù)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房[2006]244號(hào))的相關(guān)規(guī)定，土地抵押查詢?nèi)嗽谔峁┟鞔_房屋坐落(室號(hào)、部位)或權(quán)屬證書編號(hào)，以及需要查詢事項(xiàng)的情況下，可以查詢房屋記載信息。所以，在明確查詢的房屋座落或權(quán)屬證書編號(hào)后，帶本人有效身份證件，到當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局申請(qǐng)查詢。

在查詢后，自己買的房產(chǎn)沒(méi)有做過(guò)抵押登記，是不是這樣就很安全呢，其實(shí)，未必很安全，因?yàn)檎{(diào)查時(shí)沒(méi)有被抵押的房產(chǎn)，不能保證開發(fā)商此后就不會(huì)抵押。因此，在買房時(shí)，最好在合同中規(guī)定：開發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理方法，甚至可約定購(gòu)房者有權(quán)隨時(shí)檢查開發(fā)商的國(guó)土使用證。

二、房地產(chǎn)抵押登記流程

(一)受理單位

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。鑒于我國(guó)各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機(jī)關(guān)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利——擔(dān)保物權(quán)，即限制物權(quán)，其主要作用在于限制抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔(dān)保懸空，所以登記機(jī)關(guān)只能從不動(dòng)產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定，不能委托其他部門。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。為了簡(jiǎn)化程序，方便當(dāng)事人申辦，同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān);以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押登記。

(二)房地產(chǎn)抵押登記登記材料

根據(jù)《房屋登記辦法》，申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(1)登記申請(qǐng)書;

(2)申請(qǐng)人的身份證明;

(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

(4)抵押合同;

(5)主債權(quán)合同;

(6)其他必要材料。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場(chǎng)的條件;抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符，查對(duì)權(quán)屬證書的真?zhèn)蔚龋⒂蓪徍巳撕炞衷诎浮?duì)符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準(zhǔn)登記記入登記簿并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書。

房地產(chǎn)抵押登記登記程序

房地產(chǎn)抵押登記基本程序如下：

1.抵押登記申請(qǐng)

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列文件：

(1)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書;

(2)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;

(3)抵押合同;

(4)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》;

(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;

(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

2.受理申請(qǐng)

審查申請(qǐng)人所提交的文件是否真實(shí)、齊備，申請(qǐng)文件不符合規(guī)定的，不予受理;申請(qǐng)文件符合規(guī)定的，則予受理，給該申請(qǐng)編號(hào)并給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件、受理日期和編號(hào)。

3.審核

(1)登記機(jī)關(guān)從房地產(chǎn)登記冊(cè)查明申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的房地產(chǎn)權(quán)利狀況，如有下列情形之一的，駁回轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)：

a.權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房，行政劃撥土地、減免地價(jià)土地)而未取得有關(guān)部門同意的;

b.根據(jù)城市規(guī)劃，政府決定收回土地使用權(quán)的;

c.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

d.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

e.權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

f.法律、法規(guī)或市、區(qū)政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

駁回登記申請(qǐng)，應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。

(2)從房地產(chǎn)登記冊(cè)或電腦記錄中查明申請(qǐng)抵押登記的房地產(chǎn)的權(quán)利狀況后，審查下列文件是否真實(shí)、齊全和有效：

a.身份證明;

b.《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證書;

c.抵押登記申請(qǐng)書是否按要求填寫;

d.抵押合同書是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

經(jīng)審核符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記，并通知抵押當(dāng)事人。

(三)登記

(1)對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的，在房地產(chǎn)權(quán)利證書上加蓋抵押專用章，并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄。抵押記錄應(yīng)包括抵押人，抵押權(quán)人，抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額和抵押期限等內(nèi)容。

(2)預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)在買賣合同書上加蓋抵押專用章。

(四)收費(fèi)發(fā)證

(1)登記費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家或地方的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)將已加蓋房地產(chǎn)抵押專用章的房地產(chǎn)權(quán)利證書在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退回抵押當(dāng)事人(由抵押當(dāng)事人憑回執(zhí)、身份證明及交費(fèi)憑證領(lǐng)取)。

(五)立卷歸檔

按規(guī)定建立土地和房地產(chǎn)登記的檔案。

我國(guó)一般在國(guó)土資源部進(jìn)行土地抵押查詢。國(guó)土資源部掌握國(guó)家土地運(yùn)作的大政方針，那里對(duì)土地存在狀態(tài)規(guī)定詳盡。加之國(guó)家對(duì)于土地利用情況規(guī)定嚴(yán)格，相關(guān)部門對(duì)于土地抵押的材料必定會(huì)詳細(xì)備存。所以，小編建議大家在查詢房產(chǎn)抵押登記同時(shí)可以去試一下。

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