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已抵押的商品房是否可以買賣,如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
已抵押的商品房是否可以買賣,如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
一、已抵押的商品房是否可以買賣?
按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)商品房在抵押期間，抵押人若需轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人。
同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，只要經(jīng)過抵押權(quán)人同意，已設(shè)抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。
由此可見，只要該商品房已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，就算已經(jīng)被抵押出去，仍然是可以進(jìn)行買賣的，如果購房者買到這樣的房子，只需讓開發(fā)商去銀行解除抵押即可。
二、如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由于商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
也就是說，如果在房屋交付時(shí)或辦理《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購房者才知道開發(fā)商已將交易房屋抵押，而且開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購房者可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
此外，購房者除了要仔細(xì)閱讀商品房買賣合同的全部內(nèi)容之外，還應(yīng)在合同約定“出賣人需保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”，同時(shí)還需明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的具體賠償金額和賠付時(shí)間，以保證自己能得到應(yīng)有的民事補(bǔ)償。
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