一、出現(xiàn)一房二賣應(yīng)怎么辦
開發(fā)商一房二賣分以下兩種情況:
(一)兩次買賣均未完成過戶登記。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權(quán)仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。此時,前后兩個買受人處于平等地位,并無位序關(guān)系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。當這種情況出現(xiàn)的時候,誰先取得登記申請權(quán),誰就有優(yōu)先的效果。
(二)開發(fā)商先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務(wù),辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因第二個合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時,前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán),該債權(quán)請求權(quán)對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物,因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ),構(gòu)成無權(quán)占有,應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定,出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù),即應(yīng)承擔相應(yīng)的法律后果。也就是說,合同的標的物已經(jīng)歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。
第二種情況出現(xiàn)的時候,我們可以要求開發(fā)商進行損害賠償。
二、一房二賣可以要多少賠償?
如果開發(fā)商將同一個房屋又賣給了第二個買受人并且已經(jīng)過戶登記的話,我們可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定向開發(fā)商索要賠償,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,從而導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
即您可要求賣家賠償?shù)陌▋刹糠郑?/p>
第一部分:賠償實際損失,即賠償您現(xiàn)在購買此房的損失,包括房屋的增值部分造成的損失。
第二部分:懲罰性賠償,即除了第一部分實際損失外,賣家還必須給您支付懲罰性賠償,但最高金額不起過您已付的購房款。
開發(fā)商要是有一房數(shù)賣的情況,自然無法對所有的購房者都履行出售義務(wù),而要是因此沒有買到房,這時候又與開發(fā)商是簽訂了購房合同的話,可以追究開發(fā)商的違約責任。另一方面,對于開發(fā)商來講,一房數(shù)賣其實也是有很大的風險需要承擔,建議開發(fā)商最好不要有這樣的行為。
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