案情簡(jiǎn)介

路女士自2009年開(kāi)始租賃北京通州區(qū)某國(guó)有單位的房屋，作為經(jīng)營(yíng)飯店使用，合同期限為一年，2010年合同到期后續(xù)簽，2011年合同到期后，雖然一直使用該房屋到2014年，但未續(xù)簽合同。國(guó)有單位一直不愿續(xù)簽的原因是該房屋在2009年就列入了拆遷計(jì)劃，為了在拆遷補(bǔ)償過(guò)程中占據(jù)有利地位。2013年年底，該國(guó)有單位與拆遷公司達(dá)成拆遷協(xié)議，但拒絕向路女士支付拆遷補(bǔ)償款。協(xié)商無(wú)果后，國(guó)有單位以房屋租賃合同糾紛為由將路女士起訴到北京市通州區(qū)人民法院，要求路女士搬離該房屋并支付租賃費(fèi)用。路女士接到法院傳票后，委托吳律師代理此案。接受委托后，吳律師詳細(xì)研究此案，發(fā)現(xiàn)雖然未續(xù)簽租賃合同，但該國(guó)有單位未對(duì)路女士繼續(xù)使用該房屋提出過(guò)任何異議，并且一直進(jìn)行著房屋管理工作，包括但不限于收取衛(wèi)生費(fèi)、稅費(fèi)、電費(fèi)，要求路女士就防火、防煤氣中毒做出承諾等。因此，路女士與該國(guó)有單位形成不定期租賃合同。不定期租賃合同是指“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”。在合同履行過(guò)程中，租賃房屋遇拆遷，應(yīng)就租賃戶的損失進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。因此，在吳律師的建議下，路女士提起反訴，要求該國(guó)有單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。反訴立案后，吳律師向法院申請(qǐng)了調(diào)查令，到拆遷公司調(diào)取了該國(guó)有單位簽訂的《非住宅房屋項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償協(xié)議》及取得拆遷補(bǔ)償?shù)淖C據(jù)。庭審過(guò)程中，該國(guó)有單位的律師提出本案應(yīng)適用《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，根據(jù)該條例，國(guó)有單位的土地及房屋屬于劃撥土地，現(xiàn)為收回，不存在拆遷補(bǔ)償。吳律師當(dāng)庭反駁：《非住宅房屋項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償協(xié)議》證實(shí)該國(guó)有單位已經(jīng)取得拆遷補(bǔ)償；無(wú)論是《拆遷管理辦法》還是《征收條例》均規(guī)定承租人在拆遷過(guò)程中有權(quán)取得拆遷補(bǔ)償，況且根據(jù)新法優(yōu)于舊法、上位法優(yōu)于下位法的原則，該條例并不適用。

辦案思路及心得

拆遷征收案件中，承租人地位尷尬，取得拆遷補(bǔ)償困難重重，遇到此種情況，一定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師維護(hù)自身權(quán)益。

裁判結(jié)果

最終法院判決，該國(guó)有單位向路女士支付拆遷補(bǔ)償三十余萬(wàn)元。