生活中處處存在糾紛,可能大家都接觸過或者意識到,但是房屋租賃合同糾紛大家就對其不是很了解了。相信大部分的人對房屋租賃合同解釋這個問題都不了解。沒關系,今天就由律霸小編為大家介紹房屋租賃合同糾紛的相關內容吧!
《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,通常叫做城鎮房屋租賃合同司法解釋(以下簡稱司法解釋),最高人民法院審判委員會于2009年6月22日討論通過,7月30日公布,9月1日實施。城鎮房屋租賃問題不是物權法而是合同法的問題,但是由于與商品房有關,所以又通常把它叫做商品房的司法解釋,與物權法有一定關系,也可以將其作為《物權法》的司法解釋。
關于商品房和土地權屬問題,到目前為止,最高人民法院一共頒布了五個司法解釋,即建筑物區分所有權司法解釋、物業服務合同司法解釋、城鎮房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關于土地使用權糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起,關于商品房以及相關的土地權屬問題的法律適用規則基本上完備,形成了一個比較完整的體系,在開發土地、建設商品房,商品房買賣問題,怎么行使所有權,如何進行管理使用,怎么去租賃,都有較為完善的規則。
在2009年頒發的三部司法解釋,比較簡單的是物業服務合同司法解釋,解決的是合同范圍、合同效力、違約責任和合同權利義務終止等問題。建筑物區分所有權司法解釋更多的是補充《物權法》規定的不足,大部分也是具體規定。而城鎮房屋租賃合同司法解釋則很復雜,內容很多,涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題,內容豐富,法理蘊含深刻,只在個別細節上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者,更欣賞這個司法解釋。
一、關于城鎮房屋租賃合同的效力問題
司法解釋在城鎮房屋租賃合同的效力問題上,主要從以下四個方面加以規定:
(一)城鎮房屋租賃合同的概念如何界定
司法解釋沒有從正面給城鎮房屋租賃合同做概念界定,但是說到了這個意思,即司法解釋第一條規定,本解釋所稱的城鎮房屋,是指按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定,屬于城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋。這是界定什么是城鎮房屋。然后規定,當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍,但是實際講的是城鎮房屋租賃合同的概念,即:當事人約定出租人將城鎮房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,就是城鎮房屋租賃合同。
司法解釋規定的是城鎮房屋租賃合同,具體講了城和鎮的房屋,但后邊又附加了一個說明,如果鄉和村里的房屋進行租賃,法律沒有特別規定的,也可以參照本司法解釋的規定。這等于說,這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃,原則上都適用同樣的規則,只是鄉和村的房屋租賃如果有特別規定的,按照特別規定。可以認為,城鎮房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同,不過以城鎮房屋租賃合同為主罷了。
租賃物為城和鎮的規劃區的房屋,是成立城鎮房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟實用房因租賃產生的糾紛案件,不適用本解釋,即這些房屋的租賃不按照城鎮房屋租賃合同來處理。此外,限價房也應當在限制之列,因為限價房比經濟實用房的條件稍微再高一點,但政策是一樣的,都是政府給城鎮住房極端困難戶的優惠,因此價格很低,原因是這些房屋土地使用權是劃撥的,而不是有償出讓。目前,公有住房、廉租住房和經濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍,引起社會強烈反映,政府部門也在干預{1]。有人分析,一種情況是買這種限價房和經濟實用房的業主原本可能就不是住房困難戶,是鉆空子買房;另一種情況是住房確有困難,現在有了房子租出去,可以拿一些租金維持生活。
是不是對所有的經濟實用房和限價房出租的一律要進行干預,確認其無效?我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外,在限價房或者經濟實用房的買賣合同中都有約定,經過一定時間,只要補交土地出讓金后,業主就可以轉讓。既然轉讓都可以,為什么不可以租呢?因此,不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規定,它是一個無效的租賃合同,是一個事實的租賃合同關系。但如果業主出租上述房屋已經補交了土地出讓金的,則應當認為有效。
(二)關于城鎮房屋租賃合同效力的三種特殊情況
司法解釋還規定了三種租賃合同效力的特殊情況:
第一,司法解釋第二條規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋,訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規劃批準,或者沒按照規劃批準去建的,這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性,即如果發生這種情況,在一審法庭辯論終結前,已經取得的工程規劃許可證,或者經過有批準權的行政機關批準建設的,這個合同也認為是有效的。
第二,司法解釋第三條規定,出租人以其未經批準或未按照批準的內容建設的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前,經有審批權的行政機關批準了,就可以認定為有效。
第三,當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間,例如臨時建筑是經過批準的,可以使用十年,但是租賃合同的期限已經超出這個期限了,那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結之前,經過批準延長的,租賃期限只要在延長期限內的,都是有效的。
(三)關于城鎮房屋租賃合同登記備案的效力問題
房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力,在司法實踐中一直不明確。按照現在的規定,城鎮房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么,這個登記備案究竟起到什么作用,并不清楚。司法解釋對此做了規定,說得比較巧妙,一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么,但事實上確認也就是個登記備案,不是房屋租賃合同必須經過登記備案才生效,不是生效條件。司法解釋規定了兩個方面的規則:
首先,第四條第一款規定,當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質不是生效的要件,沒有備案不發生不生效的后果。實事求是地說,備案就是“備”一下而已,合同訂立了,把合同放到政府一“備”,就行了。比較巧妙的是,司法解釋并沒有說它不是生效要件,而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的,法院不予支持。
其次,如果當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,它當然是一個生效條件,這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件,但當事人把它約定成一個生效要件,當然可以。但這個生效要件不是絕對的,司法解釋規定,“但當事人一方已經履行合同主要義務,對方接受的除外”。雙方當事人盡管約定了登記備案是生效要件,但沒有登記備案,房子已經交付承租人使用,交租金出租人也接受了,租賃合同已經在事實上履行了,當然生效,原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿,承租人繼續交房租,出租人繼續收房租,就認為成立了新的租賃合同,從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下,一方當事人主張因沒有備案而合同沒有生效,為無理由,法院不支持這樣的請求。
(一)合同不解除
出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的,法院應予支持,滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平,應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。
(二)合同解除時有關問題的實體處
1、 因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。
承租人應向出租人承擔的違約責任是所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);簽約時所交租賃定金由出租人沒收;當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時,承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。
2、 因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。
出租人應向承租人承擔的違約責任是:向承租人雙倍返還租賃定金;賠償承租人的裝修損失;
當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時,出租人還應另行向承租人支付損失賠償。
以上就是律霸小編為大家介紹的房屋租賃合同糾紛的相關內容,希望對大家有所幫助!相信大家對房屋租賃合同糾紛司法解釋都有所了解。如果還想了解更多有關房屋租賃合同解釋的內容,可以登錄律霸網站進行咨詢了解。
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簡介:
? 曹美林律師畢業于四川師范大學法學本科。專業領域:法律顧問,合同管理。曾在深圳市博雅成信金融服務有限公司從事法務工作,負責公司內部管理規范的審核,主要涉及公司部門問責制度、員工行為規范及考核細則、員工外派管理制度;業務合同的設計與審核。后于北京盈科(成都)律師事務所工作,負責跟進大量訴訟案件,包括民間借貸、婚姻家事、人身損害、合同糾紛、公司糾紛等。現在四川瑞展律師事務所從事專職律師。從業以來,以治事勤敏的精神和嚴謹的工作態度,贏得了客戶的贊譽和肯定。 ?
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