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租賃房屋進(jìn)行使用的,作為承租人僅僅是在一定期限內(nèi)對(duì)所租賃的房屋享有使用權(quán),而沒有所有權(quán)。對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)施、建筑等等都應(yīng)該保護(hù),不能隨意損壞。那么實(shí)踐中承租人可以擅自改建租賃房屋嗎?請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、承租人可以擅自改建租賃房屋嗎
承租人擅自改建租賃房屋是指承租人未經(jīng)出租方同意,私自改建、擴(kuò)建、生建租賃房屋擴(kuò)除或改變?cè)赓U房屋的框架結(jié)構(gòu)或外觀建筑,以致侵犯出租方產(chǎn)權(quán)的陷阱。承租人若需改建、擴(kuò)建、生建租賃房屋應(yīng)經(jīng)出租方同意,并應(yīng)報(bào)房管、規(guī)劃部門審批,否則即違章建筑,同時(shí)也侵犯了出租房屋所有權(quán)。
出租方為了防止承租人擅自改建租賃房屋,應(yīng)加強(qiáng)管理和巡視租賃房屋,同時(shí)在租賃合同中約定承租人的違約責(zé)任。
二、承租人拒不返還房屋咋辦
1、房屋租賃合同到期,承租人鳩占鵲巢,拒不返還房屋是一種侵權(quán)行為。
雙方在房屋租賃合同到期后,任何一方不愿意繼續(xù)租賃的,合同因履行期滿而終止,律師認(rèn)為此時(shí)承租人繼續(xù)占有房屋就不是依據(jù)合同的規(guī)定,而是一種無權(quán)占有行為,對(duì)房屋所有權(quán)人的所有權(quán)是一種侵犯,所以是一種侵權(quán)行為。
2、因侵權(quán)行為造成的損失由侵權(quán)人承擔(dān)。
如果房屋所有權(quán)人在房屋租賃合同終止后,又將房屋出租給第三人或者出售房屋的,因原承租人拒不返還房屋導(dǎo)致的房屋所有權(quán)人無法履行其他合同的,因此導(dǎo)致的損失由侵權(quán)人,即原承租人承擔(dān)。律師舉例說房東將房屋出售給了第三人,約定一個(gè)日期交房,因原承租人拒不騰房導(dǎo)致不能按照房屋買賣合同交付房屋,房東對(duì)購房人承擔(dān)逾期交付房屋的違約金應(yīng)當(dāng)由原承租人承擔(dān)。
3、繼續(xù)占有房屋期間的租金還需支付。
原承租人繼續(xù)占有房屋期間的租金不得因?yàn)樽赓U期限屆滿而免除,相反應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照原租金的標(biāo)準(zhǔn)支付,如果出租人又將房屋租賃給他人的,如果租金低于原租金的,原承租人承擔(dān)原租金+因出租人不能交房對(duì)新承租人承擔(dān)的違約責(zé)任,其中出租人對(duì)第三人的違約責(zé)任部分是原承租人對(duì)出租人的侵權(quán)賠償;如果新的租金高于原租金的,原租金-新租金的差額部分是出租人可得利益的損失,應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人賠償,同時(shí)出租人對(duì)新承租人承擔(dān)的交房不能的違約責(zé)任也應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人賠償。
4、以侵權(quán)之訴起訴原承租人,督促其早日返還房屋并承擔(dān)損失。
原承租人承擔(dān)的損失有出租人可得利益的損失,出租人對(duì)第三人承擔(dān)的違約賠償或侵權(quán)賠償,同時(shí)租金不能免除,并且還要承擔(dān)訴訟費(fèi)用、執(zhí)行費(fèi)用等。
5、如所租房屋有質(zhì)量瑕疵,不應(yīng)當(dāng)以拒不騰房方式維護(hù)權(quán)利,而是應(yīng)當(dāng)另行解決。
租賃期滿后,承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時(shí)有發(fā)生,如果因?yàn)樗赓U的房屋確有瑕疵并且給承租人造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)收集有關(guān)證據(jù)并計(jì)算正確的損失金額向出租人索賠,律師認(rèn)為不應(yīng)采取“一報(bào)還一報(bào)”的方式解決問題,如果出租人不同意承擔(dān)責(zé)任的,承租人可以根據(jù)合同選擇訴訟或仲裁的方式解決,而絕不能拒不騰房。
承租人改建租賃房屋內(nèi)容的設(shè)施的,也可以說成是對(duì)租賃房屋的一種破壞。此時(shí),法律要求必須是經(jīng)過了出租人的同意之后才能進(jìn)行,否則的話就會(huì)對(duì)出租人的利益構(gòu)成損害。當(dāng)然,要是出租人發(fā)現(xiàn)承租人擅自改建租賃房屋的話,也是可以追究其法律責(zé)任的。
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