房主能解除與第三人的租賃合同嗎?
房主能解除與第三人的租賃合同,根據(jù)法律規(guī)定,承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除其與承租人的租賃合同,這是由于合同的相對(duì)性決定的,承租人不能解除承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同,但是可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定,承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。
:1、承租人使用不當(dāng),致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失,屬于承租人嚴(yán)重違約行為,為了保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)安全,出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同,終止雙方的租賃關(guān)系。2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的,承租人可徑行轉(zhuǎn)租,這屬于出租人同意;合同未約定轉(zhuǎn)租的,承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租,則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的,出租人單方終止租賃關(guān)系。
除了本解釋第七條規(guī)定的承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建情形外,下列情形出租人也擁有法定解除權(quán):1)依據(jù)《合同法》第九十四條第一項(xiàng),因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;2)根據(jù)《合同法》第二百二十四條基本解釋第十四條,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租情形;3)根據(jù)《合同法》第二百二十七條,承租人無(wú)正當(dāng)理由未付或遲付租金情形;4)根據(jù)《合同法》第二百一十九條,承租人未按租賃房屋的性質(zhì)使用房屋,并造成房屋損失的情形;5)根據(jù)《合同法》第二百三十二條,對(duì)于不定期租賃出租人可隨時(shí)解除合同。
因承租人無(wú)正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除,則須經(jīng)過(guò)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時(shí),被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),才有可能否定合同解除的效力,除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決,否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒(méi)有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利,就是其他獨(dú)立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。
綜上,朋友們?cè)谕獬鰟?wù)工或旅游租房時(shí),一定要確認(rèn)房子本身的主人是誰(shuí),相關(guān)的承租費(fèi)應(yīng)該給誰(shuí)。在簽署租房合同后要先檢查屋內(nèi)的物品是否完整,避免退租時(shí)發(fā)生沖突,在租房期間要注意合理使用,不要大規(guī)模的私自破壞房屋的結(jié)構(gòu)。
住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》全文
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