商品房預(yù)售合同情勢(shì)變更的適用

商品房預(yù)售合同作為特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，不僅履行時(shí)間長(zhǎng)，資金數(shù)額大，而且具有一定的融資性和國(guó)家干預(yù)性，因此容易受到金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響和國(guó)家政策的左右。尤其是在目前經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、新情況層出不窮的情況下，確立情勢(shì)變更原則對(duì)其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴(yán)守原則的例外，其適用應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的條件。在商品房預(yù)售中，如果不能?chē)?yán)格情勢(shì)變更的適用條件，開(kāi)發(fā)商極有濫用該原則從而損害預(yù)購(gòu)人的利益。情勢(shì)變更原則的適用應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、準(zhǔn)確理解“情勢(shì)變更事實(shí)”

所謂情勢(shì)，有學(xué)者認(rèn)為是指“作為合同成立基礎(chǔ)或環(huán)境的一切客觀事實(shí)”，也有認(rèn)為“指合同成立后出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)的情況”。該種觀點(diǎn)可以認(rèn)為是廣義的情勢(shì)變更，將不可抗力包括進(jìn)去。而另一方面，同一批學(xué)者又認(rèn)為不可抗力包括地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，也包括政府行為和社會(huì)異常現(xiàn)象。這就造成情勢(shì)變更中的情勢(shì)遇不可抗力之間的模糊不清。情勢(shì)變更的事實(shí)與不可抗力應(yīng)當(dāng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，所謂情勢(shì)，必須是影響及于社會(huì)全體或及于局部之情事，并不考慮原來(lái)法律行為成立時(shí)，為其基礎(chǔ)或環(huán)境之事情。情勢(shì)變更之情勢(shì)與不可抗力有相似之處。從另一種角度講，不可抗力可能導(dǎo)致情勢(shì)變更，但是情勢(shì)變更卻不一定是不可抗力引起的。

具體到商品房預(yù)售中的情勢(shì)變更，可以簡(jiǎn)單類(lèi)型化為以下幾種：

第一，國(guó)家法律修改。如前文所述，商品房預(yù)售合同具有很強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。在商品房預(yù)售合同履行期間，如果國(guó)家規(guī)制商品房預(yù)售領(lǐng)域的做出調(diào)整，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人雙方簽訂商品房預(yù)售合同簽訂之初的法律環(huán)境發(fā)生變更。

第二，國(guó)家商品房預(yù)售的法律政策調(diào)整。政策性調(diào)整是我國(guó)商品房交易市場(chǎng)中重要的調(diào)控手段，在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中相關(guān)部門(mén)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，從而致使合同履行有失公平的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為情勢(shì)變更。

第三，經(jīng)濟(jì)環(huán)境巨變。此處應(yīng)當(dāng)區(qū)分情勢(shì)變更中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境劇變與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)講商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與情勢(shì)變更的區(qū)分有兩點(diǎn)：首先是預(yù)見(jiàn)性，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見(jiàn)的，而情勢(shì)變更是不可預(yù)見(jiàn)的;其次是程度，如果商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)超出了預(yù)見(jiàn)范圍，那么就有可能進(jìn)入情勢(shì)變更的范疇。例如適度的通貨膨脹是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但是物價(jià)飛漲就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為情勢(shì)變更;再次是結(jié)果，即商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情況下雙方繼續(xù)履行合同不會(huì)致使顯失公平的結(jié)果，而如果是情勢(shì)變更，則會(huì)致使顯失公平的結(jié)果。

二、情勢(shì)變更原則適用時(shí)間

情勢(shì)變更原則要求導(dǎo)致情勢(shì)變更的事由發(fā)生在合同履行的過(guò)程中，具體來(lái)說(shuō)就是商品房預(yù)售合同的簽訂到商品房移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的辦理這一區(qū)間中，如果相關(guān)情勢(shì)發(fā)生在商品房預(yù)售合同簽訂之前或者簽訂之時(shí)，即使有一方當(dāng)事人對(duì)此情勢(shì)并不知情，也不得適用這一原則，而要適用有關(guān)重大誤解或者認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的相關(guān)規(guī)則。如果情勢(shì)變更發(fā)生在商品房預(yù)售合同履行完畢之后，則對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立及履行都不產(chǎn)生影響，沒(méi)有情勢(shì)變更的適用。值得注意的是，如果商品房預(yù)售合同的履行期間發(fā)生情勢(shì)變更，但雙方當(dāng)事人并未按照情勢(shì)變更對(duì)合同履行進(jìn)行調(diào)整，待履行完畢之后之后，當(dāng)事人雙方能否主張。筆者認(rèn)為，如果存在情勢(shì)變更但雙方當(dāng)事人仍然互相履行，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅，視為雙方當(dāng)事人已經(jīng)放棄了情勢(shì)變更的主張。

三、情勢(shì)變更事由的不可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題

情勢(shì)變更的目前在于調(diào)整合同雙方利益非自愿的失衡，因此如果當(dāng)事人對(duì)情勢(shì)變更事由有所預(yù)見(jiàn)，無(wú)論其是否采取一定手段加以應(yīng)對(duì)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人對(duì)該種后果的自愿承擔(dān)，對(duì)心甘情愿者不存在不公平，不能適用這一原則。預(yù)見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)不一，有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用主觀標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以遭受不利益一方的當(dāng)事人的實(shí)際情況為準(zhǔn)。也有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)一個(gè)一般的、合理的人標(biāo)準(zhǔn)為判斷。依據(jù)主觀標(biāo)準(zhǔn)增大訂約成本和司法成本，依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)則有可能在個(gè)案中有失公平。事實(shí)上對(duì)個(gè)案中當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)能力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各方面的因素考慮，及應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人個(gè)體的特殊情況，也應(yīng)按照客觀原則進(jìn)行考評(píng)，并且結(jié)合訂約當(dāng)時(shí)交易實(shí)況進(jìn)行判斷。

四、“顯失公平”的確定

情勢(shì)變更原則的出現(xiàn)是公平原則與中契約必守原則的協(xié)調(diào)。契約必守原則在情勢(shì)變更出現(xiàn)的情況下讓位于更高位階的公平原則，從而打破原有契約對(duì)原有合同進(jìn)行調(diào)整。這就決定顯失公平成為情勢(shì)變更原則適用的本質(zhì)條件。該顯失公平是指維持商品房預(yù)售合同的繼續(xù)如約履行將會(huì)造成當(dāng)事人利益的嚴(yán)重失衡。對(duì)于顯失公平應(yīng)當(dāng)有程度要求，否則勢(shì)必造成對(duì)情勢(shì)變更的濫用。我國(guó)現(xiàn)有法律中沒(méi)有對(duì)程度的明確規(guī)定。但是應(yīng)當(dāng)認(rèn)為利益失衡的程度十分嚴(yán)重，造成一方嚴(yán)重受損，對(duì)于另一方是否因此獲得明顯利益則不應(yīng)要求。因?yàn)榍閯?shì)變更在于做到利益的衡平從而實(shí)現(xiàn)法律的公平，一方因?yàn)榍閯?shì)變更繼續(xù)如約履行合同將遭受重大損失就可以滿(mǎn)足條件。

另外，由于商品房預(yù)售合同的履行期限較長(zhǎng)，影響預(yù)售合同最終履行結(jié)果的因素很多，最終造成不公平的原因也有很多。只有在發(fā)生情勢(shì)變更并且由該變更引起顯失公平的結(jié)果的情況下，才能援用情勢(shì)變更原則。

綜上所述，商品房預(yù)售合同內(nèi)容復(fù)雜，涉及范圍廣，在商品房預(yù)售中適用情勢(shì)變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握，否則有可能演變成預(yù)售人損害預(yù)購(gòu)人的途徑。如果在買(mǎi)房方面還有什么疑問(wèn)，或者遇到的問(wèn)題較為復(fù)雜，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線(xiàn)法律咨詢(xún)。