房產(chǎn)個人貸款利息計算公式是什么

個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：(1)個人購置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房)；(2)個人二手住房貸款；(3)個人住房裝修貸款；(4)個人家居消費貸款；(5)個人商用房貸款；(6)個人住房組合貸款；

第一、個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

(一)個人住房公積金貸款期限和利率

個人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)，貸款利率不作調(diào)整。

(二)個人住房公積金貸款額度

購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計算，其計算公式為：

借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%；

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領(lǐng)取表格；

2、提出申請；

3、簽訂借款合同和抵押合同；

4、辦理抵押登記手續(xù)；

5、辦理房屋登記手續(xù)；

6、辦理房屋財產(chǎn)保險；

7、貸款轉(zhuǎn)帳；

8、每月還款；

9、貸款結(jié)清注銷

(四)申請辦理個人住房公積金貸款

借款人在申請公積金貸款時，首先應(yīng)填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件)；

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3、購買住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件；

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應(yīng)提供下列資料：

1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購房屋評估報告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄；

4、購房合同

(五)借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息；

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。

第二、個人購置住房貸款

個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。

(一)個人住房貸款的期限

個人住房貸款的貸款最長期限是30年。

(二)個人住房貸款利率

個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(三)個人住房貸款操作的全過程

個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：

第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批；

第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款；

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

(四)個人住房貸款需提供的資料

借款人在申請個人住房貸款時，首先應(yīng)填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：

1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件；(2)借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明；(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；(5)有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購房屋資料：(1)借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預(yù))售合同》；(2)首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：(1)購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；(2)借款合同、抵押合同各一份；(3)房地產(chǎn)抵押申請審核登記表；(4)全部購房合同；(5)房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項權(quán)證》交由貸款銀行保管。

(六)辦理個人住房貸款的房屋財產(chǎn)保險手續(xù)

房屋抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時，債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產(chǎn)保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導(dǎo)致的保險責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

延遲履行期債務(wù)利息怎么計算

一、遲延履行期間債務(wù)利息計算的時間

對遲延履行期間債務(wù)利息計算的開始時間，各地法院都可依據(jù)《民訴意見》第293條的規(guī)定執(zhí)行，即遲延履行期間的利息或遲延履行金自判決、裁定和其他法律文書指定的履行期間屆滿的次日起計算。而在實踐執(zhí)行程序中，個案的不同判決、裁定給付內(nèi)容導(dǎo)致遲延履行期間債務(wù)利息開始計算的時間產(chǎn)生了變異的理解。如我院執(zhí)行的一個案件，被執(zhí)行人田某拖欠申請執(zhí)行人于某15萬元的貨款，判決生效后在一個月的履行期內(nèi)田某未自動履行，申請執(zhí)行人于某提出執(zhí)行申請，案件受理后，被執(zhí)行人田某在執(zhí)行通知書確定的履行期間內(nèi)自動給付了1萬元執(zhí)行款，此后每隔一個月給付申請執(zhí)行人1萬至2萬元不等的執(zhí)行款，此案件共執(zhí)行一年的期限才全部給付完畢。此時申請執(zhí)行人于某要求被執(zhí)行人田某給付遲延履行期間的債務(wù)利息，而對于開始計算的時間及執(zhí)行期間內(nèi)利息的計算方法，執(zhí)行小組之間的成員產(chǎn)生了意見分歧，有的認為被執(zhí)行人雖然是分期給付的執(zhí)行款，但是也是自動履行了，不應(yīng)當(dāng)機械地認為是遲延履行，不應(yīng)計算利息；有的認為被執(zhí)行人雖然是分期自動給付了執(zhí)行款，但是這種分期給付并非系與申請執(zhí)行人和解的結(jié)果，因此也應(yīng)屬于遲延履行，應(yīng)計算利息，但利息計算的開始時間不應(yīng)從判決確定的履行期間屆滿的次日起計算，而應(yīng)對被執(zhí)行人分期給付的期間分段計算。筆者同意后一種觀點，雖然法律并沒有明確規(guī)定此種分期給付情形如何計算，但只要不是出于雙方當(dāng)事人達成和解協(xié)議而形成的分期給付，或得到申請執(zhí)行人同意的分期給付，則應(yīng)屬于被執(zhí)行人單方面的遲延履行給付義務(wù)，計算遲延履行期間的債務(wù)利息是對申請執(zhí)行人合法權(quán)益的法律保護。而開始計算利息的時間就此案來講不宜以判決確定的履行期間屆滿的次日起計算，因被執(zhí)行人自動履行了部分給付義務(wù)，此時從公平、公正的原則來講，以根據(jù)其分期給付的期間進行分段計算為宜。

二、利息計算的標(biāo)準(zhǔn)

由于《民事訴訟法》和《民訴意見》對于遲延履行期間的債務(wù)利息計算的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不詳細，造成各地法院、雙方當(dāng)事人對于利息計算的標(biāo)準(zhǔn)即利率各有不同的理解，《民訴意見》只規(guī)定按照銀行同期貸款利率的雙倍計算，而此規(guī)定依據(jù)的銀行應(yīng)如何參照?現(xiàn)在我國除人民銀行每年會發(fā)布更新的基準(zhǔn)利率外，各商業(yè)銀行均有貸款利率，且有權(quán)對人民銀行的基準(zhǔn)利率進行上浮調(diào)整。兩方當(dāng)事人就此產(chǎn)生了異議，被執(zhí)行人認定應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為計算標(biāo)準(zhǔn)，申請執(zhí)行人則認定應(yīng)以商業(yè)銀行中得率最高者為計算標(biāo)準(zhǔn)。這樣計算的利息中間的差距少則幾千元，多達幾萬、十幾萬元，由于法律及司法解釋規(guī)定的不規(guī)范，“銀行”的理解的廣泛性，導(dǎo)致利息計算標(biāo)準(zhǔn)利率的參考出現(xiàn)了各種版本，各商業(yè)銀行之間的利率也是相差甚多。筆者認為，作為遲延履行期間的債務(wù)利息計算的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，人民銀行系國家的行政機關(guān)，對各商業(yè)銀行有相應(yīng)的權(quán)利，商業(yè)銀行規(guī)定的利率也系緣于人民銀行的基準(zhǔn)利率，雖然可以有條件的進行上浮調(diào)整，這僅僅是國家為了調(diào)整商業(yè)銀行的操作動作規(guī)程及盈收而做的自由裁量的規(guī)定，法院執(zhí)行的法律文書系代表著國家權(quán)力機關(guān)作出的有絕對法律效力的規(guī)范性文件，其依據(jù)的也應(yīng)是國家有權(quán)機關(guān)發(fā)布的無爭議的標(biāo)準(zhǔn)，而此標(biāo)準(zhǔn)即應(yīng)為中國人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率。

三、對遲延履行期間債務(wù)利息計算規(guī)范操作的構(gòu)想

由于執(zhí)行工作中出現(xiàn)的各種利息計算不規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)的情形，最高人民法院應(yīng)頒發(fā)相應(yīng)的司法解釋或司法文件，以由各級人民法院執(zhí)行機構(gòu)予以參照，對于利息計算中期間開始和結(jié)束、計算標(biāo)準(zhǔn)利率、個案計算參照等，這樣不僅可以讓法院有法律依據(jù)，也可以讓當(dāng)事人在利息計算方面不再產(chǎn)生異議，不用因利息計算的不同而影響執(zhí)行效果。

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