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寧波
沒有銷售許可證的房子為什么不能買,商品房預售要符合什么條件
轉眼間兩年半過去了，項目已經建到20幾層，但預售證還是沒有拿到。近日，開發商因資金問題，在建的工程項目及月湖國際的土地均已被銀行查封。不但預售證難辦了，樓盤都有爛尾的可能，不少消費者有苦難深申。
購房大學再次提醒消費者：切忌貪便宜，沒有預售證的房子不要買!
一、沒有銷售許可證的房子為什么不能買?
(一)土地性質不合法的風險
在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續，即所謂的“鄉產權”房。國家有明文規定不能在集體土地上進行商品房開發，因此這種情況下賣房屬于不合法行為。
(二)土地使用權不合法的風險
在城近郊區，有的樓盤已具備入住條件，也有規劃、施工手續，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續，因而不能按正常手續進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
(三)工程建設手續不合法的風險
有的項目，規劃、施工手續有瑕疵，沒有規劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續，則面臨的后果是最嚴重的，即有被拆除的風險。如僅僅是建設手續的問題，有時交了罰款后也能補辦手續，從而使其合法化;但如嚴重違背了城市規劃，被拆除也并非沒有可能，偶爾也會出現。實際操作中與有關主管部門的執法力度也有關系。這種情況，購房者最應小心，一般不要購買。
(四)施工進度沒有達到規定要求就銷售的風險
這種情況下，開發商往往采取所謂內部認購的方式銷售，即先收取一定的認購金，等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況，建房是合法的，但賣房不合法，須待施工進展到規定程度，取得商品房銷售許可證時才能銷售。相對于現房而言，期房的風險本身就很大，而提前銷售，風險又在期房的基礎上大大增加了。而有的項目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果您確實要購買的話，則對開發商的資信審查尤為重要。
二、商品房預售要符合什么條件?
建設部《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
房地產商在銷售商品房時應具備五證兩書：即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》和《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
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