一、商品房買賣合同訴訟時(shí)效是多久?

根據(jù)《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百八十八條，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長。

因此，房屋買賣合同中要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時(shí)效亦為三年。

其訴訟時(shí)效是從預(yù)售商品房合同約定的交樓時(shí)間的次日開始計(jì)算的，即從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。

因?yàn)闃I(yè)主與發(fā)展商簽訂的預(yù)售合同一般是約定按日來計(jì)算違約金的，當(dāng)事人如果超過三年后再起訴，從起訴日前三年之外的違約金給付請(qǐng)求已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，法院將不予支持，但兩年之內(nèi)的違約金給付請(qǐng)求仍然受到保護(hù)。

二、房屋買賣合同中違約金的計(jì)算

如果發(fā)展商逾期交樓，則屬于違反了合同，應(yīng)支付違約金。

違約金的標(biāo)準(zhǔn)，一般從約定，如無約定的，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。

我國《民法典》第五百八十五條，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

需要注意的是，這里指的是過分高于或低于，而不是高于或低于。因?yàn)檫`約金的約定應(yīng)當(dāng)符合公平和誠實(shí)信用原則，只有約定過高或過低時(shí)法院或仲裁機(jī)構(gòu)才可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)予以調(diào)整。

目前，司法實(shí)踐中，各個(gè)法院對(duì)每日計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)不一致，但一般是以預(yù)售人已收樓款總額為基數(shù)，最高額不超過發(fā)展商已收樓款總額。其起算點(diǎn)是從預(yù)售商品房約定的交樓時(shí)間第二天起計(jì)至購房人實(shí)際收到或應(yīng)當(dāng)收到發(fā)展商具備交樓條件后所發(fā)收樓通知之日止，以實(shí)際天數(shù)計(jì)算遲延時(shí)間。如果存在免責(zé)事由，則要將免責(zé)的天數(shù)扣除，但免責(zé)事由應(yīng)由發(fā)展商舉證并要經(jīng)法院嚴(yán)格審查。

約定違約金是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，是合同自由原則的體現(xiàn)，作為平等主體，發(fā)展商不得以合同以外的標(biāo)準(zhǔn)來承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，如過高而導(dǎo)致有失公平的，可以按法律規(guī)定予以調(diào)整。

在計(jì)算訴訟時(shí)效是也是會(huì)根據(jù)不同案件的性質(zhì)而有所不同，當(dāng)權(quán)利人提起了訴訟以及要求對(duì)方履行義務(wù)的情況下是可以申請(qǐng)訴訟時(shí)效中斷的，同時(shí)法律也規(guī)定了從訴訟時(shí)效中斷時(shí)起訴訟時(shí)效期間重新起算，訴訟時(shí)效中止和訴訟時(shí)效中斷在發(fā)生的事由和發(fā)生的時(shí)間上都有所區(qū)分。

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