一、商品房買賣合同訴訟時效是多久?

根據(jù)《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百八十八條，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

因此，房屋買賣合同中要求給付逾期交樓或逾期付款違約金的訴訟時效亦為三年。

其訴訟時效是從預(yù)售商品房合同約定的交樓時間的次日開始計算的，即從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。

因為業(yè)主與發(fā)展商簽訂的預(yù)售合同一般是約定按日來計算違約金的，當(dāng)事人如果超過三年后再起訴，從起訴日前三年之外的違約金給付請求已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時效，法院將不予支持，但兩年之內(nèi)的違約金給付請求仍然受到保護(hù)。

二、房屋買賣合同中違約金的計算

如果發(fā)展商逾期交樓，則屬于違反了合同，應(yīng)支付違約金。

違約金的標(biāo)準(zhǔn)，一般從約定，如無約定的，則可以參照同期銀行逾期貸款滯納金的標(biāo)準(zhǔn)來計算。

我國《民法典》第五百八十五條，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

需要注意的是，這里指的是過分高于或低于，而不是高于或低于。因為違約金的約定應(yīng)當(dāng)符合公平和誠實信用原則，只有約定過高或過低時法院或仲裁機(jī)構(gòu)才可以根據(jù)當(dāng)事人的申請予以調(diào)整。

目前，司法實踐中，各個法院對每日計算違約金的標(biāo)準(zhǔn)不一致，但一般是以預(yù)售人已收樓款總額為基數(shù)，最高額不超過發(fā)展商已收樓款總額。其起算點是從預(yù)售商品房約定的交樓時間第二天起計至購房人實際收到或應(yīng)當(dāng)收到發(fā)展商具備交樓條件后所發(fā)收樓通知之日止，以實際天數(shù)計算遲延時間。如果存在免責(zé)事由，則要將免責(zé)的天數(shù)扣除，但免責(zé)事由應(yīng)由發(fā)展商舉證并要經(jīng)法院嚴(yán)格審查。

約定違約金是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，是合同自由原則的體現(xiàn)，作為平等主體，發(fā)展商不得以合同以外的標(biāo)準(zhǔn)來承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，如過高而導(dǎo)致有失公平的，可以按法律規(guī)定予以調(diào)整。

在計算訴訟時效是也是會根據(jù)不同案件的性質(zhì)而有所不同，當(dāng)權(quán)利人提起了訴訟以及要求對方履行義務(wù)的情況下是可以申請訴訟時效中斷的，同時法律也規(guī)定了從訴訟時效中斷時起訴訟時效期間重新起算，訴訟時效中止和訴訟時效中斷在發(fā)生的事由和發(fā)生的時間上都有所區(qū)分。

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