只要還清首套房貸就能首付三成買第二套,還可能享受到利率優(yōu)惠,已有不少購房者開始考慮是否要提前還貸。那么,提前還貸是否真的劃算,什么情況不適合提前還貸?
曾享7折優(yōu)惠的不適合提前還貸
前幾年在銀行辦按揭的購房者可能享受過7折到9折的優(yōu)惠利率,從長達(dá)幾十年的借貸周期算下來,可以節(jié)省一大筆按揭利息。雖然此次央行房貸新政提出,符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的貸款利率下限為基礎(chǔ)利率的7折,但是在政策落地執(zhí)行的過程中,由于銀行的資金成本問題,7折利率很難再次出現(xiàn)。
律霸網(wǎng)小編:對于這些曾經(jīng)享受優(yōu)惠按揭利率的貸款人來說,提前還貸并不合算。
考慮處于還款初期還是后期
很多貸款人可能并不知道,他們在還款初期還的大部分是利息,到了中期乃至后期才是在償還本金。因此,如果一個(gè)貸款15年的購房者,已經(jīng)償還了8年的房貸,此時(shí)再來提前還貸是不太劃算的。
律霸網(wǎng)小編:想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段,如果還款時(shí)間不長,選擇提前還貸可有效節(jié)省利息支出;如果是在中后期,已經(jīng)償還了大部分利息,就不適合提前還貸。
等額本息還款年數(shù)接近中期
理財(cái)人員指出,有兩類貸款者不宜提前還貸,其中一種是使用等額本息還款法的借款人,還款年數(shù)已接近中期,這時(shí)選擇提前還款不太適合。理財(cái)人員解釋,等額本息還款法是每月還款總額固定,其中還款本金遞增,還款利息遞減,也就說借款人前期還的利息比重較大,本金比重較少。
如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話,已經(jīng)償還了大部分的利息,提前還款的部分則更多的是本金,這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。
等額本金還款期超過1/3
第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶,并且還款期已經(jīng)超過了1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息,隨著還款時(shí)間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少,當(dāng)還款期超過1/3時(shí),其實(shí)借款人已還了一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節(jié)省利息支出。
向銀行了解是否因違約而罰息
想要提前還貸的購房者,需要向所貸款銀行了解,是否會因?yàn)樘崆斑€貸造成違約,而需支付一定的違約金。
律霸網(wǎng)小編了解到,部分銀行會在貸款合同中列明,提前還款可能需要支付一定的違約金。一般來說,違約金為提前還款金額的1%或者月供的3至6倍。在流程上,提前還貸需向銀行提交書面申請,審核時(shí)間在一周至一個(gè)月。
此外,銀行會設(shè)立提前還貸的起征點(diǎn),比如3萬或者5萬,并接受整數(shù)倍的還款數(shù)額,借款人能夠償還的額度必須是以萬為單位的整數(shù)倍。
手上還有其他理財(cái)項(xiàng)目投資收益高于貸款利率
隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展,目前居民投資理財(cái)渠道漸多,想要獲得7%及以上的年投資回報(bào)也非難事,對于這部分家庭來說,選擇用閑置資金進(jìn)行投資獲取收益,可能大于通過提前還貸節(jié)約下的利息。如果不是有特別強(qiáng)烈的購買二套房意愿,不妨有效利用好手中資金,以錢生錢。
但需注意的是,投資總是有風(fēng)險(xiǎn),且高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn),對于那些理財(cái)能力弱、只追求穩(wěn)定儲蓄收益的家庭來說,提前還款以節(jié)省利息會是個(gè)不錯的選擇。
理財(cái)專家還表示,如果手頭有其他投資理財(cái)項(xiàng)目,如股票、基金、債券等,收益率高于貸款利率,借款人也完全沒有必要選擇提前還貸,大可將資金用于投資。如果借款人只是將資金存于銀行,近期內(nèi)無投資計(jì)劃,按照加息后的存貸款利率,五年期的存款年利率為4.2%,而同期的貸款利率則為6.14%,存貸利差較大,這種情況與其存入銀行,還不如選擇提前還貸。
公積金貸款沒必要提前還
除了商業(yè)貸款之外,公積金貸款利率也有所上調(diào),五年期以下(含五年)公積金貸款利率從3.33%調(diào)整為3.50%,五年期以上公積金貸款利率從3.87%調(diào)整為4.05%,而加息后,3年期銀行定期存款利率為3.85%,“倒掛”0.35個(gè)百分點(diǎn),5年期定存利率為4.2%,“倒掛”0.15個(gè)百分點(diǎn)。因此,對于目前有公積金貸款的市民,沒有必要提前還貸。相比之前與商業(yè)貸款的利息差距,公積金在加息以后的利率優(yōu)勢更加明顯,購房者尤其是二套房貸款的客戶,可以優(yōu)先選擇公積金貸款。
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