上海二手房買賣流程:
購買二手房流程可分為“無貸款”和“有貸款”兩種:
一、無需貸款的上海二手房買賣流程為:
1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌,在沒有買方成交意向前,只要知道房屋的大致情況即可)
2、 買方有初步意向,中介帶其看房。
3、 買方決定購買,向中介公司交意向金,并簽意向金協議書。(中介公司應先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應注意意向金何時轉化為定金)
4、 中介公司聯系賣方,將產證原件即賣方身份證復印件留下。
5、 中介公司憑產證復印件去房屋所在地房地產交易中心拉“確權單”(確認產權人基本信息、房屋是否設定抵押或租賃等)
6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起),此時意向金在性質上已轉化為定金。對雙方都具有了約束力。
7、 中介公司約買賣雙方,一起就買賣合同的各項條款進行協商。(成交價幾何、房屋內固定設施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案,以便雙方協商修改)
8、 雙方達成一致意見,各自設置合同密碼,然后草案文本就轉化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本),雙方親筆簽署,合同即時生效。
9、 中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續。領取《上海市XX區房地產交易中心收件收據》,然后付尾款,交中介費(買賣雙方各交房價的1%),去物業辦理過戶手續等。如果一方無法親自到場,需要辦理委托公證手續。
10、 20個工作日后買方新的《房地產權證》辦出。憑《收件收據領取》。
注:涉外人士,包括港澳臺,買賣合同、借款合同須辦理公證。
二、需要貸款的二手房買賣流程
1、 賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌,在沒有買方成交意向前,只要知道房屋的大致情況即可)
2、 買方有初步意向,中介帶其看房。
3、 買方決定購買,向中介公司交意向金,并簽意向金協議書。(中介公司應先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應注意意向金何時轉化為定金)
4、 中介公司聯系賣方,將產證原件即賣方身份證復印件留下。
5、 中介公司憑產證復印件去房屋所在地房地產交易中心拉“確權單”(確認產權人基本信息、房屋是否設定抵押或租賃等)
6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起),此時意向金在性質上已轉化為定金。對雙方都具有了約束力。
7、 中介公司約買賣雙方,一起就買賣合同的各項條款進行協商。(成交價幾何、房屋內固定設施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案,以便雙方協商修改)
8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司,做初步評審,評審貸款人及評估房屋價格),防止其無法貸款或不能貸足而引發定金糾紛。
房產中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟:
A、 主貸人資信很好(年齡、學歷、工作、收入、現有資產以及配偶情況、有無子女等綜合考慮),一定能夠貸全額,那么中介公司會先進行第8項,然后憑此買賣合同,約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(若賣方有時間也愿意配合更好)。
B、 主貸人資信很一般,是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發糾紛,中介公司會到第7項后,直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。
9、貸款審批下來后。買方付足約定的首付款給賣方。
10、中介公司拿銀行抵押登記材料,約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續。
11、20個工作日后,憑《收件收據》領《房地產權證》,以及《他項權利證明》(銀行抵押權設定憑證)。
房產證買方自己保管,同時將《他項權利證明》、及契稅單復印件盡快送至貸款銀行。
12、 銀行放款至賣方指定帳戶。
閱讀延伸:
簽訂二手房合同前應注意哪些
二手房交易需要繳納哪些稅費
二手房買賣合同的必要條款有哪些
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簡介:
董建淑律師,女,在江蘇連眾律師事務所已執業10年。董建淑畢業于南京大學。具有法律本科、計算機及英語專科學歷。從業多年來辦理了大量的訴訟及非訴訟業務。在交通事故賠償、婚姻家庭糾紛、合同糾紛、債權:、刑事辯護、工傷勞動糾紛、人身損害賠償等方面積累了豐富的辦案經驗。執業以來本律師始終堅持以扶正為天職,在接待當事人時認真聽取每一位當事人的訴求,最大限度維護當事人的合法權益,維護社會的公平正義。近年來本律師積極參與法律援助工作,為弱勢群體提供法律援助,并被評為連云港市法律援助先進個人。竭誠歡迎各位朋友咨詢各類法律問題,為您提供優質高效的綜合法律服務,竭力維護您最大可能的法律權益。咨詢電話:13705131377(政務通短號694392),QQ:1051759793,微信:13705131377地址:連云港市海州區振海路66號律師大廈8樓810室)另:本律師愿為各地同行或涉訴者提供代查工商檔案(含三縣)、人員戶籍、車輛、房產信息及其他非訴調查業務。
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