所謂主要條款，是指在簽訂二手房合同時(shí)，這些條款是必不可少的，否則就會(huì)造成不必要的糾紛和麻煩。反過來說，有了這些主要條款，一份讓雙方滿意的合同就基本成型。那么二手房合同的主要條款究竟有哪些呢，而二手房補(bǔ)充協(xié)議又該怎么寫呢?下面為您詳細(xì)闡明。

一、二手房合同的主要條款都有哪些

這些主要條款包括：

1、選擇有良譽(yù)的中介公司，并驗(yàn)明其真實(shí)性和資質(zhì)

通過中介公司購買二手房，要先同中介公司簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，待產(chǎn)權(quán)交易即將形成時(shí)，再同原房主簽訂房產(chǎn)買賣合同。簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，一定要驗(yàn)明中介公司的真實(shí)性和合法性。要認(rèn)真了解選擇的中介公司是否有營業(yè)執(zhí)照、是否在房管部門備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書;要驗(yàn)明原房主對中介方的授權(quán)委托書，以確認(rèn)中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺詐。另外，要盡可能選擇有實(shí)力、講信譽(yù)的中介公司

2、要嚴(yán)格核實(shí)并寫明簽約的三方主體，防止受欺詐

買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，首先確認(rèn)簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)賣方主體資格的真實(shí)性。簽約主體資格的真實(shí)性是房產(chǎn)買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方居間擔(dān)保的情況下，該問題更需引起客戶的注意。如果賣方簽約主體的真實(shí)性存在問題，就有可能上當(dāng)受騙或者遺留后患。

3、要在合同中注明房產(chǎn)、附屬設(shè)施的交驗(yàn)時(shí)間和費(fèi)用承擔(dān)時(shí)間

在確定和寫明所購二手房及附屬設(shè)施交接時(shí)間的同時(shí)，還應(yīng)注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用的劃界承擔(dān)時(shí)間。二手房交接時(shí)間和費(fèi)用劃界時(shí)間是責(zé)任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。

4、要在合同中約定明確的違約條款、賠償責(zé)任和賠償金額

房產(chǎn)交易過程復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。為避免以后出現(xiàn)糾紛時(shí)難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時(shí)寫明違約賠償責(zé)任和賠償金額。違約條款在買賣合同中是非常重要的條款，在某種程度上其起到的監(jiān)督作用是第一位的。同時(shí)，它也是救濟(jì)手段。

5、要在合同中準(zhǔn)確注明購房者付款和雙方過戶時(shí)間

對首付款和尾款，房產(chǎn)買賣合同一般規(guī)定由買方在不同時(shí)間段交付原房主。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房

產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。特別值得提出的是，某些房產(chǎn)中介公司收到客戶定金甚至是首付款之后，仍會(huì)帶其他客戶看房，誰出價(jià)高他們就把房子賣給誰，為此不惜與前一個(gè)客戶毀約。這是一種一房多賣的違規(guī)操作。

二、二手房補(bǔ)充協(xié)議怎么寫

二手房購房補(bǔ)充協(xié)議是相對于二手房購房協(xié)議而言的，也就是對二手房購房協(xié)議中沒有約定的事項(xiàng)，或者約定不明確的事項(xiàng)，進(jìn)行進(jìn)一步的約定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，二手房購房補(bǔ)充協(xié)議與二手房購房協(xié)議具有相同的法律地位，當(dāng)事人都必須遵守。

二手房購房補(bǔ)充協(xié)議怎么寫?這具體取決于買賣雙方想要規(guī)定的內(nèi)容。一般來說，二手房補(bǔ)充協(xié)議采取的是“宜細(xì)不宜粗”的原則，只要當(dāng)事人能想到的問題，都最好規(guī)定在購房補(bǔ)充協(xié)議里。

在簽訂二手房購房補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要注意以下幾個(gè)問題：

1、購房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)標(biāo)注詳細(xì)的房屋信息。

主合同對于住宅的信息的描述只是一個(gè)大概的狀況，而補(bǔ)充協(xié)議則是對房屋細(xì)節(jié)狀況的一個(gè)補(bǔ)充描述。例如，關(guān)于房屋的排水的情況，或者是水電費(fèi)的繳納情況等。

2、購房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)規(guī)定具體繳費(fèi)和過戶的流程。

補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該明確規(guī)定買賣雙方的具體的交易的流程，如果買方是貸款購房，就應(yīng)該明確買方應(yīng)該在什么時(shí)候繳納首付款，貸款的時(shí)間大概是多長，什么時(shí)候繳納尾款。而業(yè)主則在什么時(shí)候辦理過戶手續(xù)等。對于這些環(huán)節(jié)的先后順序應(yīng)該有明確的規(guī)定。

3、明確繳納各種費(fèi)用的具體金額。

在購房補(bǔ)充協(xié)議中，要明確交易過程中各種費(fèi)用的繳納的具體金額。首先買賣雙方應(yīng)該明確各自應(yīng)該繳納的費(fèi)用。在二手房的交易過程中有很多的費(fèi)用需要繳納，例如營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)、過戶費(fèi)等。這些費(fèi)用有的需要購房者來繳納，有的需要業(yè)主來繳納，在補(bǔ)充合同中應(yīng)該具體明確雙方的責(zé)任。其次購房者應(yīng)該明確自己首付款、尾款具體的繳納金額。

4、要明確違約的責(zé)任人。

在二手房購房的過程中，可能由于很多的因素，使得交易不能夠順利地完成。而很多糾紛的產(chǎn)生就是由于違約責(zé)任人不明確，雙方互相推脫導(dǎo)致。

在此，還要提醒下大家，如果您看中了某套房子，就一定要想辦法跟賣房人見面，甚至可以當(dāng)面簽訂合同，并交付定金。切忌馬虎應(yīng)對并完全依賴中介公司。定金、首付款、尾款最好都是當(dāng)面親自交給原房主并當(dāng)場取得收據(jù)或者是委托律師幫您辦理，盡量不要把這些款項(xiàng)交給中介公司或者委托中介公司轉(zhuǎn)交。否則，有可能最后受到欺詐而使損害自己的合法權(quán)益。

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