在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往會(huì)約定違約金條款，以彌補(bǔ)一方違約時(shí)給自己帶來(lái)的損失。違約金是以有違約行為為前提的。那么，關(guān)于房屋買賣違約金，應(yīng)該怎么計(jì)算呢?下面，律霸小編為您答疑解惑。

一、怎么計(jì)算購(gòu)房違約金?

當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格

二、什么情況下構(gòu)成違約?

買賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無(wú)正當(dāng)理由不交或不收貨;二是一方無(wú)正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。

(一)賣方不履行

按照客觀的計(jì)算方法，損失額的計(jì)算應(yīng)以貨物的市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格之間的差額作為標(biāo)準(zhǔn)，在以客觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

一是這一標(biāo)準(zhǔn)僅適用于合同標(biāo)的物價(jià)格不斷上漲的情況。如果合同標(biāo)的物的價(jià)格是在不斷下跌，那么買方就不存在損失賠償?shù)挠?jì)算問(wèn)題。當(dāng)然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。

二是作為計(jì)算損失額依據(jù)的市場(chǎng)價(jià)格一般應(yīng)是履行地的市場(chǎng)價(jià)格。如果履行地沒(méi)有市場(chǎng)，難以確定客觀的市場(chǎng)價(jià)格，在此情況下，應(yīng)當(dāng)以買方最容易購(gòu)買替代物的地點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格加上合理的運(yùn)輸費(fèi)用作為計(jì)算損失額的依據(jù)。

三是在計(jì)算損失額時(shí)，還應(yīng)考慮各種受害人應(yīng)節(jié)省的費(fèi)用和應(yīng)減輕的損失。因?yàn)檫`約發(fā)生以后受害人負(fù)有減輕損失的義務(wù)，如果沒(méi)有盡到這一義務(wù)，就應(yīng)自行承擔(dān)這一部分損失，從而應(yīng)將不合理擴(kuò)大的損失從損失總額中扣除。

四是假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉(zhuǎn)賣于他人，并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉(zhuǎn)售合同，那么，可以根據(jù)轉(zhuǎn)售價(jià)與合同之間的差額來(lái)計(jì)算損失。這是因?yàn)椋热毁I方又與第三者訂立了轉(zhuǎn)售合同，那么轉(zhuǎn)售價(jià)格與合同價(jià)格的差額就是他應(yīng)該得到的利益。這種利益可能高于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額，也可能低于市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差額。在違約發(fā)生以后，買方有足夠的證據(jù)證明他實(shí)際遭受的主觀損失，便應(yīng)該允許買方依此主觀計(jì)算的方法來(lái)相應(yīng)賠償。

(二)買方拒絕接受

依客觀計(jì)算方法，應(yīng)按合同價(jià)格與違約時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定賣方遭受的損失，這一點(diǎn)與賣方不交貨的計(jì)算方法相同。當(dāng)然，如果貨物價(jià)格在不斷下跌，一般沒(méi)有可得利益的損失，就不能以價(jià)格來(lái)計(jì)算損失額。

以上就是小編整理的關(guān)于房屋買賣違約金的內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要睜大雙眼，合理約定房屋買賣違約金，買賣雙方都可能構(gòu)成違約，都有要求支付違約金的權(quán)利。如果你想了解更多關(guān)于房屋買賣的知識(shí)，請(qǐng)登錄律霸進(jìn)行了解。

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