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若開發(fā)商需要進(jìn)行商品房預(yù)售的話,則首先需要滿足國家規(guī)定的預(yù)售條件,否則的話是不允許進(jìn)行預(yù)售的。而購房者購買到預(yù)售的商品房,則簽訂的合同就屬于商品房預(yù)售合同,那么大家知道商品房預(yù)售合同的主要條款有哪些嗎?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、商品房預(yù)售合同的主要條款有哪些
房屋預(yù)售合同應(yīng)主要包括以下內(nèi)容:
1、雙方的名稱、國籍、地址,如果是法人組織的,必須由法人代表簽名。
2、商品房名稱。也就是購房者要購買的商品房的名字、位置、編號、平面圖紙等。
3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他。
4、商品房的數(shù)量,購房者要購買的套數(shù),每套的面積應(yīng)以平方米來計算。
5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積,因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍,規(guī)定如果誤差超過一定幅度時,購房者有權(quán)解除合同。
此外,在合同中應(yīng)明確房屋的共用部分面積與專用部分面積,對購買的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。
6、約定每平米的價格。由于商品房預(yù)售的是期房,即購買和交付使用之間隔了一定的時間,因此價格條款在合同確立時已經(jīng)確定,雙方就不能擅自變更。但是可以約定如果遇到重大情勢變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商依此價格不能完成施工或獲暴利而導(dǎo)致對購買者明顯不公平,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后,適當(dāng)調(diào)整價格條款,并報房地產(chǎn)管理部門備案。
7、約定商品房的質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能,裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設(shè)施等。
8、購房款的交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時候支付,支付多少,分一次付清還是分期付清,每次付款的數(shù)額, 也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。由于預(yù)售商品房時房屋尚在建造之中,開發(fā)商還沒有取得房屋的所有權(quán)證,預(yù)售合同中就要明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收合格后,預(yù)售方憑土地使用權(quán)證書去房產(chǎn)管理部門申請登記,領(lǐng)取房產(chǎn)證并按預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。
10、約定違約責(zé)任的承擔(dān)。規(guī)定一方違約另一方有權(quán)請求違約賠償,直至解除合同。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設(shè),且耽誤相當(dāng)時間的,或落成的房屋實(shí)際使用面積與預(yù) 售合同所列的實(shí)用面積相差太遠(yuǎn)的,或落成后房屋的材料與預(yù)售合同相差甚遠(yuǎn),則購買方可提出違約賠償或解除合同。
二、商品房預(yù)售合同是否有效
判斷商品房預(yù)售合同是否有效,就要看該合同是不是符合下面幾個條件:
1、預(yù)售方主體資格要符合要求:
商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格,取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致
由于合同雙方對于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對稱,承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購方所要購買的商品房的真實(shí)情況。
由于是預(yù)售,承購方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在,也不可能對商品房作任何的評價,所以這就更要要求預(yù)售方按照誠實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù),以保護(hù)承購人的合法權(quán)益。也只有如此,承購人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同,否則此合同為無效合同,并不受到國家法律的保護(hù)。
3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性
商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同,涉及金額較大,履行期限較長,且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,我國法律法規(guī)規(guī)定,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。
在商品房尚未修建好之前就進(jìn)行銷售的,為避免損害購房者的合法權(quán)益,此時國家對商品房的預(yù)售作出了嚴(yán)格的條件限制,在不滿足規(guī)定條件的情況下絕對不允許開盤預(yù)售。而對于購房者來講,出于對價格便宜的考慮而購買預(yù)售商品房,此時也要搞清楚商品房預(yù)售合同的主要條款是怎樣的,這樣才能在一定程度上避免自身利益受到損害。
商品房預(yù)售合同登記備案具有什么的法律效力
如何避免預(yù)售商品房糾紛
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簡介:
馬宗利,男,山東釋諍律師事務(wù)所,畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,自執(zhí)業(yè)以來,秉承忠實(shí)法律,維護(hù)正義,利用自身的法學(xué)理論功底,為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。專業(yè)領(lǐng)域:擅長合同、婚姻家庭、交通事故、勞動爭議、刑事辯護(hù)、債權(quán)債務(wù)等業(yè)務(wù)。自己的執(zhí)業(yè)理念:忠實(shí)法律,誠實(shí)守信,維護(hù)正義。
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