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很多時候在繼續(xù)用錢的情況下,可能公民會將自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行,然后獲得銀行的貸款。那對于這種已抵押的房屋,若公民想要出售的話,那么此時該如何買賣呢?下面,就讓律霸小編為你作分析解答吧。
已設(shè)定抵押的房屋進行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常,原業(yè)主通過向銀行申請貸款購買了房屋,并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間,如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓,在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷,來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶,從而保護銀行的合法權(quán)益,進而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言,實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:
(一)提前還款,解除抵押。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
這種方法的優(yōu)點是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強的資金實力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟的解決方案。
(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
這種方法的優(yōu)點是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,操作起來比較繁瑣。
(三)買房替原業(yè)主提前還貸。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。
這種方法的優(yōu)點是,充分利用了資金的流動價值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險,如果原房主利用買方的資金幫他還貸,進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無歸,到那時,只能通過其他法律途徑追討,就非常被動了。
若房屋本身已設(shè)定了抵押的話,此時也是允許進行買賣的。只不過,在買賣的時候可能會受到一定的限制,此時已抵押的房屋要想進行買賣的話,就只有解除房屋上面的抵押才行了,而可以解除抵押的方法主要有上述三種,但愿能幫助你解答疑惑。
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