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若房屋只登記在一個(gè)人名下的,我們稱之為個(gè)人房屋,但要是多人共同擁有一套房屋的所有權(quán),那么就屬于共有房屋。就共有房屋來看,實(shí)踐中也是可以進(jìn)行買賣的。但此時(shí)有一些特別的地方需要當(dāng)事人注意,那到底買賣共有房屋要注意什么呢?我們一起通過下文進(jìn)行具體了解吧。
一、買賣共有房屋要注意什么
1、房屋共有人對(duì)共有房屋都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間對(duì)共有房屋共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),不能自由處分其應(yīng)有部分,不得分割共有房屋。但如果是按份共有,各共有人已經(jīng)明確了共有的份額,則各共有人可在一定限制范圍內(nèi)處分其份額,當(dāng)然,這里的份額不是實(shí)物上的份額,而應(yīng)當(dāng)理解為價(jià)值上的份額。
2、共有房屋的買賣,因按份共有和共同共有又有不同。
按份共有的房屋在大多數(shù)共有人同意的情況下就可以出賣,只是共有人相對(duì)于其他購買人享有優(yōu)先買受權(quán)。共同共有的房屋的出賣則需經(jīng)過全體共有人一致同意方可進(jìn)行,部分共有人擅自處分共有房屋的,一般應(yīng)認(rèn)定無效。當(dāng)然,第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的,則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的,由擅自處分共有房屋的人予以賠償。
二、共有房屋出售糾紛怎么解決
實(shí)踐中,經(jīng)常會(huì)有房屋共有人,以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由,主張其他共有人對(duì)外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對(duì)此問題,應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理:
1、一是房屋出售時(shí),權(quán)利登記僅為出賣人一人的,基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯(cuò),與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售時(shí),權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人,不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成要件的,應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。
由于共有房屋不是歸一人所有,因此要是買賣共有房屋的話,原則上是需要所有共有人同意才行,否則就侵犯了其他共有人的權(quán)益。實(shí)踐中,作為房屋共有人之一,如果您發(fā)現(xiàn)一方共有人擅自出賣房屋,侵犯了您的合法權(quán)益,此時(shí)可以通過司法途徑進(jìn)行維權(quán)。
在北京小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎
最常見的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛是什么?
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簡介:
周辰律師畢業(yè)于上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè),經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。執(zhí)業(yè)以來專注于公司股權(quán)設(shè)計(jì),企業(yè)發(fā)股、發(fā)債、公司間并購重組以及其他金融、證券、經(jīng)濟(jì)糾紛相關(guān)的法律服務(wù)業(yè)務(wù)。
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