購房的時(shí)候主要有兩種付款方式,即一次性全款購房和按揭貸款購房,就現(xiàn)在的房地產(chǎn)情況來看,多數(shù)購房者會(huì)選擇通過按揭貸款的方式來購房。而實(shí)際向銀行申請按揭貸款的時(shí)候,就要選擇不同的貸款方式。其中主流就是商業(yè)貸款,那么商業(yè)貸款買房子流程是什么呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、商業(yè)貸款買房子流程是什么
個(gè)體戶身份不構(gòu)成向銀行申請房貸按揭買房的障礙,可以向銀行申請房貸按揭買房。 關(guān)于手續(xù),可以這樣操作按揭貸款買房:與房地產(chǎn)開發(fā)商售樓人員聯(lián)系,說明購房計(jì)劃,請開發(fā)商協(xié)助辦理貸款申請,一般情況下,開發(fā)商為了將樓盤售出,會(huì)同意。因?yàn)楝F(xiàn)在購房者一次交清全額房款的很少,絕大多數(shù)都是按揭貸款買房,開發(fā)商總是希望銀行能夠貸出房款,它才能收進(jìn)房款。所以開發(fā)商會(huì)一起努力。有的開發(fā)商還聯(lián)系銀行房貸進(jìn)到售樓部現(xiàn)場受理房貸申請,那就更好辦了。如果你那家房地產(chǎn)開發(fā)商讓你自己去銀行申請,它也會(huì)提供相關(guān)材料,帶齊材料去也無妨。去銀行申請需要帶齊如下材料:
1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復(fù)印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明)。
2、購房協(xié)議書正本。
3、房價(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。
4、申請人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等,包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單、銀行存單等。
5、開發(fā)商的收款帳號(hào)1份。
銀行受理審查批準(zhǔn)程序:
1、受理你的申請。
2、對(duì)你的申請進(jìn)行審查,并確定貸款額度。
3、通知你辦理借款合同,且由銀行代辦保險(xiǎn)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。
4、要你開立專門還款賬戶,并簽訂授權(quán)書,授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。
5、辦理相關(guān)手續(xù)后,銀行一次性將該貸款劃入開發(fā)商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶,作為購房者的購房款。
二、購房陷阱有哪些
許多購房者在發(fā)生糾紛投訴時(shí)往往強(qiáng)調(diào)開發(fā)公司或銷售人員承諾過的條件不兌現(xiàn),這其中當(dāng)然有個(gè)別素質(zhì)不高的銷售人員為促銷而信口開河許下一些不可能兌現(xiàn)的承諾或優(yōu)惠條件,但也有一些是購房者本人在購房談判中判斷失誤或?yàn)樾±蟊讳N售人員牽著鼻子走。其實(shí),談判雙方都是為了各自的最大利益而來,雙贏的結(jié)局當(dāng)然最好。但買賣之間畢竟不同于慈善事業(yè),一方多得,另一方相對(duì)就要少賺。所以,為了取勝,賣方自然會(huì)用各種營銷策略,盡可能多地掏出你兜里的錢。所以談判時(shí)也要時(shí)刻保持清醒的頭腦,不要被一些蠅頭小利或空頭承諾誘入陷阱。
下面就是一些營銷人員常用的策略:
“不知道”策略
營銷人員在遇到有備而來的購房者時(shí)常用此法。在談判過程中面對(duì)比較棘手或想正面回避的問題,常以“不知道”、“不太懂”、“不了解”等來加以回避,使對(duì)方的問題沒法深入下去,同時(shí)以一種低調(diào)來減少對(duì)手的防御。
“合理化”拒絕
在買賣未成交前,如果買主要求降價(jià)或提出其他額外優(yōu)惠條件時(shí),對(duì)方常會(huì)苦著臉舉出一大堆不能降價(jià)的理由,這些理由聽起來都很合理。其實(shí)有的時(shí)候,這是賣方利用買主對(duì)產(chǎn)品知識(shí)的缺乏而運(yùn)用的策略。也就是說,表面上看起來已經(jīng)是底價(jià)了,而事實(shí)上,賣主心中還有另外一個(gè)價(jià),只要你能攻破前面的價(jià)格,則往往會(huì)有一段不菲的差價(jià)或優(yōu)惠。
事前行銷
營銷人員常利用房屋定價(jià)先低后高的規(guī)律,在計(jì)劃漲價(jià)前先告訴客戶,房子馬上就要漲價(jià)了,再不決定可就錯(cuò)失良機(jī)了。如此一來給買方造成心理壓力,“現(xiàn)在的價(jià)位是最低價(jià),買了就能賺錢。”使買方不好意思再開口壓價(jià),甚至匆忙買下自己并不滿意的住宅。
“人質(zhì)”策略
談判中極個(gè)別素質(zhì)較低的營銷員會(huì)采用此種不道德的策略。比如以較低的頭期款和代為辦理購房按揭等優(yōu)惠條件誘你付款買房,而你一旦交了第一筆錢,就等于將人質(zhì)送到他的手上,其后你只能被動(dòng)挨宰。
“面子”策略
中國人最講究個(gè)面子,所謂士可殺不可辱。而在購房談判中,營銷人員會(huì)努力迎合顧客的心理,對(duì)顧客一知半解的房地產(chǎn)知識(shí)予以稱贊,于是顧客在虛榮心的極大滿足中時(shí)常會(huì)忽略對(duì)房屋的一些重要細(xì)節(jié)和問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。
“低價(jià)”策略
一般來說,房屋銷售價(jià)都是從低走高,房屋開發(fā)公司不到萬不得已,是不會(huì)主動(dòng)降價(jià)的。如果開發(fā)公司主動(dòng)調(diào)低房屋的售價(jià),這其中有時(shí)會(huì)暗藏玄機(jī)。如某開發(fā)公司在售房時(shí)稱因房地產(chǎn)市場不景氣,為周轉(zhuǎn)資金,成本價(jià)出售積壓房,并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快完成。等消費(fèi)者入住時(shí)才發(fā)現(xiàn),此房不僅質(zhì)量低劣,而且水、電、氣等附屬設(shè)施皆未配套。不僅如此,開發(fā)公司還要求購房者補(bǔ)交測量費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用,否則不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶。至此消費(fèi)者發(fā)覺上當(dāng)要求退房。而開發(fā)公司卻不予理睬。
“拍賣”策略
我們在房屋銷售處有時(shí)會(huì)看到這一場面,當(dāng)買賣洽談過程中,營銷人員的呼機(jī)或大哥大不時(shí)響起,而對(duì)話內(nèi)容一定與這棟房子有關(guān)。談話時(shí)間不長,可句句“重點(diǎn)”,這邊營銷的幾個(gè)電話來回,那一邊買主已是心緒不寧,急于敲定這樁買賣了。而此時(shí)行銷則順?biāo)浦凼障露ń穑粯顿I賣大功告成。其實(shí)營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn):大家都想買的東西一定是好東西,而如果一件商品有幾個(gè)投標(biāo)者,那無疑更是物以希為貴了,豈有坐失良機(jī)之理,雖然貴點(diǎn)也認(rèn)了。
很多人其實(shí)是參加了住房公積金的,因而在按揭貸款購房的時(shí)候如果符合條件,就可以通過公積金方式來申請貸款,此時(shí)的利率也是要比商業(yè)貸款的利率低的。但要是不滿足公積金貸款條件,也可以選擇商業(yè)方式貸款。
2020年商業(yè)個(gè)人住房貸款利率
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