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購房者購買二手房應該了解哪些事項

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 530人看過

1、買房前,核查賣房人《房屋所有權(quán)證》

按照我國《物權(quán)法》第十六條規(guī)定:不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。同時該法第十七條還規(guī)定:不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定,房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書,是國家對房屋所有權(quán)的確認。作為購房者在購買二手房時,必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實的。

2、買房時,查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)

我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價入股等;集體土地使用權(quán)包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下,土地使用權(quán)的取得方式有所不同,出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用,如果是劃撥的土地在交易時會補交土地出讓金,增加交易成本。所以購買二手房時還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。

3、若房屋為共同財產(chǎn),須共有人同意簽字

有買房人反映,買二手房時,遇到夫妻一方拒絕簽字而導致買賣無法成交。律師解釋說,按照我國合同法和民法通則的規(guī)定,共有人未獲得其他共有人同意,擅自處分共有財產(chǎn)的,其行為無效。

所以在購買二手房時,買房人應查清該房屋是否存在其他共有人,如果存在其他共有人,必須要求其同意出售房屋,如夫妻一方出售房屋,應要求另一方書面確定同意出售并進行簽字。

4、若為租賃中的房屋,先確認房屋承租方已放棄優(yōu)先購房

按照我國《合同法》第230條規(guī)定,出租方出售房屋時應通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

依據(jù)上述規(guī)定,在購買那些在租的二手房時,買房人應考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系,如果存在的話,應落實出售人的出售行為是否已通知承租人,且已得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的認可。

5、不存在被保全、查封等抵押情況

按照我國法律規(guī)定,被司法機關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時根據(jù)《物權(quán)法》、《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定,抵押人處理抵押房屋,應獲得抵押權(quán)人同意,否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定,購買“二手房”應審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定,房屋抵押應辦理抵押登記,并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以,審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán),可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。

6、經(jīng)濟適用房、房改房轉(zhuǎn)讓條件

按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第26條規(guī)定,已購經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后,方可按市場價上市出售。另按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得上市交易,購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,由市國土房產(chǎn)部門按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

購買經(jīng)濟適用住房滿5年,購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的,應當按照市人民政府規(guī)定的比例交納土地收益等相關(guān)價款,市國土房產(chǎn)部門可以優(yōu)先回購;購房人也可以在交納土地收益等價款后,取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前,不得用于出租經(jīng)營。為避免不必要的糾紛,經(jīng)濟適用住房的交易盡可能要符合以上規(guī)定。

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