近年來，在二手房交易過程中，由購房者簽訂的看房確認書引發(fā)的糾紛不斷，購房者由于所謂的“跳單”行為即私自與房主成交被房產中介機構訴至法院的事件也時有發(fā)生。日前，江西省南昌市的謝先生就遇到了這樣的事，南昌市**地產顧問有限公司以其違反了看房確認書中有關規(guī)定為由，將其訴至法院，索賠違約金1萬余元。記者就此進行了調查。

調查

確認書均規(guī)定“跳單”違約責任

3月30日下午，記者以欲購二手房為名，走訪了南昌市多家房地產中介公司，發(fā)現(xiàn)要求簽看房確認書的中介公司為數(shù)不少，其提供的看房確認書的格式、規(guī)定各不相同，但有兩個共同點，一是均規(guī)定如果看房后私自與房主成交，要向中介公司支付一定的違約金，二是未提及中介公司的違約責任。

走訪中，**房產公司的工作人員要求記者簽完看房確認書后再看房，并稱“簽字只是代表他帶客人看房的工作量”。記者發(fā)現(xiàn)，該看房確認書要求記者在3個月以內不能與房主私自交易，否則需支付兩倍的代理費。**房產公司的工作人員在領記者看房后，拿出了一份看房確認書要記者簽字，其中規(guī)定如果記者私自與房主成交，“需支付房價的5％作為違約金”。

南昌某房產中介公司經理萬*強在接受記者采訪時表示，以前沒有要求客戶簽看房確認書，不少購房者在看完房后就直接與房主聯(lián)系，或者通過其他中介公司成交。由于沒有事先約定，對于這種“跳單”行為，公司往往無能為力。現(xiàn)在要求客戶簽看房確認書并規(guī)定違約金，目的是為了防止某些購房者不誠信，損害公司的權益。

走訪中，記者隨機采訪了幾位準備購房的消費者，他們認為，看房確認書中只規(guī)定消費者的違約責任，而對中介公司網(wǎng)開一面，有失公平。

記者了解到，與謝先生有類似遭遇的消費者不在少數(shù)，但同樣的案情，法院的判決結果卻有差異，其爭議焦點就在于看房確認書是否具有法律效力，房產中介公司收取違約金的規(guī)定是否屬于霸王條款。

觀點

看房確認書屬于合同具有法律效力

南昌市房地產交易市場工作人員李-燕認為，看房確認書屬于合同，購房者在簽字之前，務必要仔細閱讀條款，如不認可，可以不簽字。但只要簽了字，就表示購房者認可了，須承擔相應的法律責任。對于看房確認書中的違約金等條款，房管部門沒有過多的規(guī)定，雙方可自行協(xié)商確定。

南昌市房地產行業(yè)資深律師張*茂認為，看房確認書是中介公司提供了服務的證明，如果雙方是自愿簽署的，那么該看房確認書就具有法律效力，購房者應按約定履行義務。在雙方未解除看房確認書的情況下，購房者私下與房主或其他中介公司簽訂房屋買賣合同進行交易，就應承擔違約責任。至于其中規(guī)定的違約金是否合理，則要依據(jù)協(xié)議的具體內容來確定。

部分條款涉嫌侵權應屬無效

3月31日，江西省消費者協(xié)會投訴部工作人員王-軍在接受記者采訪時表示，首先，對購房者而言，看房確認書這一名稱存在著明顯的誤導；其次，雙方簽訂協(xié)議時，中介方應就協(xié)議中違約后果以及限制性的條款如實告知；再次，中介公司擬訂的看房確認書，是一份不平等的格式合同，其中的部分條款限制了消費者選擇服務的權利，加大了消費者的責任，應屬于無效的霸王條款。

**朗秋律師事務所律師張*兵贊同王-軍的觀點。他認為，居間人與客戶簽訂看房確認書，并沒有促成買賣雙方合同的成立，根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。也就是說，中介公司提供了服務，但購房合同未簽訂的，購房者即便違反看房確認書也不必擔責，只對居間人支付一定的勞務費即可。