房地產(chǎn)市場(chǎng)又到了風(fēng)聲鶴唳的時(shí)候，對(duì)于那些高位接盤的購(gòu)房者來說，一直存在著由于誤解而生出的僥幸心理。最常見的有兩種：一是“跌太多了我就斷供，讓銀行當(dāng)業(yè)主去”，二是“我的房子是唯一住房，銀行肯定不能趕我走”。

我想告訴大伙的是：這兩種想法都錯(cuò)了，尤其關(guān)于“惟一住房不能查封、拍賣”，我相信80%的中國(guó)人都這樣以為的，可惜法院和銀行不這么想，而且他們能拿出最高人民法院的司法解釋。

80%的中國(guó)人之所以理解錯(cuò)，是兩個(gè)原因造成的。一是在2005年12月21日之前，國(guó)家的確是這樣規(guī)定的;二是在2005年12月21日之后，由于擔(dān)心造成上訪事件，很多法院沒有嚴(yán)格執(zhí)行新的規(guī)定，執(zhí)法不嚴(yán)。

在2005年1月1日之前，關(guān)于惟一住房能不能拍賣，一直沒有特別明確的規(guī)定，所以各地法院判常常要看具體情況做裁決。2004年11月4日，最高人民法院公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這也就是惟一住房不能查封、拍賣一說的由來。

最高院之所以出臺(tái)這個(gè)司法解釋，是出于人道主義的考慮。但隨后一年中，出現(xiàn)了大量住豪宅不還債的情況。這條規(guī)定，成為最好的護(hù)身符。在“老賴們”狂歡一年之后，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，2005年11月14日通過，12月21日起就施行。

這個(gè)新規(guī)定總共只有7條，基本上是一個(gè)“惟一住房查封、拍賣指南”。里面規(guī)定：只要已經(jīng)依法設(shè)立了抵押的住房，如果不能還債，都可以查封、拍賣。如果是債務(wù)人及其撫養(yǎng)家屬居住的房屋(惟一住房)，給6個(gè)月寬限期。如果到了寬限期不交房，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制遷出的時(shí)候，債務(wù)人及其家屬無法自己解決居住問題，經(jīng)法院核實(shí)，可以由債主(申請(qǐng)執(zhí)行人)為債務(wù)人提供臨時(shí)住房。這種臨時(shí)住房，地段、面積都可以跟原來的住房不同，可以參照廉租房標(biāo)準(zhǔn)來解決。至于租金，由法院參照當(dāng)時(shí)同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，從拍賣款中優(yōu)先扣除。至于需要給失去房子的人預(yù)留多少年的租金，沒有明確規(guī)定，從各地判例看，從1年到5年都有。但這一司法解釋同時(shí)規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。當(dāng)買商品房斷供的人，顯然不太可能是低保家庭。

需要提醒廣大朋友的是，假如真的面對(duì)供樓難題時(shí)，需要明白以下細(xì)節(jié)以保護(hù)自己的利益：

第一，如果無法繼續(xù)供樓，也不能簡(jiǎn)單將房子丟給銀行，任由他們處置。可以計(jì)算一下已經(jīng)支付的成本，和房子可以賣出的價(jià)格，你自己賣總比拍賣更劃算，損失更小。因?yàn)橹袊?guó)人講風(fēng)水，拍賣房肯定會(huì)貶值的。而且，有些地方的拍賣活動(dòng)會(huì)被操縱。此外，通過跟銀行充分溝通，商量一個(gè)雙方都可以接受的延期還款方案，也許不必要走到查封、拍賣那一步。

第二，只有在國(guó)土部門辦理了正式抵押手續(xù)的惟一住房，才能“更容易”被查封拍賣。如果僅僅是合同約定，沒有辦理正式抵押手續(xù)，法院是不能輕易查封的。