調處房屋租賃糾紛是房屋租賃管理部門的主要工作職責之一,深圳市羅湖區(qū)房屋租賃管理局一貫重視這項工作,制定了相關的工作規(guī)范,在調處過程中嚴格遵守有關法律法規(guī),尊重租賃雙方的意志,耐心細致地做工作,2002年共調處房屋租賃糾紛91宗,很好地履行了管理職責,取得了不錯的效果,發(fā)揮了巨大的作用。
調處工作給糾紛雙方一個交換意見,誠懇協(xié)商的機會,有助于雙方緩和矛盾,減少分歧,解決糾紛,減輕了政府和人民法院的工作壓力,并宣傳了有關法律法規(guī)。如某有限公司一物業(yè)的一樓已全部出租,二樓長期空置,2002年有一公司要承租二樓全層,但提出在一樓要有一間門面,某有限公司為租出二樓,向一樓的一私人承租戶提出解除合同,雙方發(fā)生了糾紛,租賃所在了解有關情況后,向出租方說明其不具備單方解除合同的條件,只能通過協(xié)商解除合同,經調解,雙方達成了解除合同的協(xié)議,由出租方賠償承租方的損失,某有限公司得以將長期空置的二樓數百平方米的房屋出租。
如2002年6年,某集團因承租戶欠租解除了一商鋪的租賃合同,由于該商鋪已轉租,受轉租人認為自己不需搬走,產生了糾紛,經調解,受轉租人對轉租有了正確的認識,并以提高租金為條件與出租人建立了新的租賃關系。在2000年,因承租人對指導租金的認識有誤解,以實際租金高于指導租金為由,一個市場的二十多承租戶拒絕向出租方某集團交租,產生了糾紛,經及時組織調解,對指導租金的性質和作用做了說明,最后成功化解了雙方的矛盾,維護了租賃關系的穩(wěn)定。
調處工作使那種承租人欠租而又不使用出租屋的情況出現后,出租人可以盡快地收回房屋,防止損失的進一步擴大,并可盡快地建立新的租賃關系。如甲公司將二百多平方米的辦公房租給乙投資公司,到1997年已欠租一百多萬,而承租方已將出租房鎖起,并在另一地點租辦公房,經出租方多方聯(lián)系也不交租或交回房屋,出租方登報解除了合同,經出租方申請,房屋租賃部門對其開門清點出租屋內財產、收回房屋的行為進行了監(jiān)督和見證,并制作了財產清單等文件,這些見證材料成為法院認定事實和判決的重要依據,出租方返還承租方財產就是以財產清單為準。如某花園一業(yè)主將房屋租給一個商人,2002年該承租人連續(xù)數月未交租金,也無法聯(lián)絡,出租人將情況反映至租賃管理部門要求處理,租賃管理部門人員向其講解了有關法律法規(guī),提出了處理建議,在出租方登報解除合同并聲明收回房屋后,租賃管理部門對出租方開門清點財產、收回房屋的行為進行了監(jiān)督見證,并制作了財產清單,所清點財產中有不少名貴的洋酒等財物,業(yè)主表示要不是有管理部門見證,這房子真不知啥時候才能收回來再出租。監(jiān)督見證行為不僅使出租人可以盡快地收回房屋,防止損失的進一步擴大,可以盡快地建立新的租賃關系,而且還保護了承租方的財產利益,因為承租人在事后證明出租屋內有何種財產是困難的。
能否立法明確出租方責任?在此次有關房屋租賃法律問題的專題采訪過程中,深圳市羅湖區(qū)房屋租賃管理局副局長楊*峰希望通過媒體呼吁:對于非法出租帶來的種種后果,能否通過立法來明確出租方應該承擔的責任?楊*峰副局長向記者介紹,在深圳,擁有房屋出租的單位和個人,遍及各領域、各階層。
自國家調整房屋租賃稅收后,在證券、期貨等資本市場不很景氣的情況下,置業(yè)出租已經成為許多深圳家庭的投資首選。越來越多的企業(yè),包括一些上市公司,把房屋租賃作為其主要經營業(yè)務,其物業(yè)租賃收入竟占經營收入的七成;而在有的村、鎮(zhèn),房屋租賃收入已經成為其財政收入的主要來源。由于房屋租賃行為的主體一方承租人流動性和隱藏性較強,對社會治安、稅收、計劃生育等其他政府管理職能的行使也提出了相應要求,而對于出租屋中發(fā)生的案件,目前也鮮見更深層次的研究解決之道。楊*峰副局長有著多年的房屋租賃管理的市場經驗,他認為,如果將出租者依法納入管理,可以對出租屋中發(fā)生的不法行為進行有效遏制,而出租屋中的案件大部分發(fā)生于不主動接受管理的出租屋內。
他舉了個例子:如果納入管理,進行租賃合同登記,則出租方和承租方的資料都會有審查和備案,而對于出租者而言,不納入管理的根源就是可以偷逃稅費。2000年,羅湖某村在出租屋中發(fā)生兩起兇殺案,出租屋的業(yè)主出租房屋皆未辦理合同登記和備案,屬于非法出租,而據他了解,深圳尚沒有處理過這類非法出租的當事人。楊*峰認為,這種非法出租引發(fā)案件的當事人可以說是提供了犯罪場地,這一類當事人與案件有何關系呢?過去他曾與文化、鹽務、藥檢等稽查部門的負責人就此事作過討論,希望立法上能夠加強對場所的管理,加大處罰力度,明確非法提供場地當事人的責任。楊*峰希望這一問題能夠引起專家的重視,希望法律專家能對此進行研究,并立法予以明確,對未依法納入管理的當事人加重處罰,對納入管理的當事人免除處罰,這將有助于出租屋管理,對非法出租場所的當事人起到震懾作用,可能會減少此類案件的發(fā)生。
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