1、什么是承租人的優先購買權?
《合同法》第230條規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《解釋》第22條規定,出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。
根據上述規定,承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋,或者協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時,承租人享有在同等條件下優先購買的權利。
①在承租人享有優先購買權時,出租人負有在合理期限通知承租人的義務。
②“合理期限”沒有明確規定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人”規定;《民通意見》第118條規定的“前3個月通知”已作廢。
2、哪些情形承租人不得主張優先購買權?
《解釋》第23條規定,出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
《解釋》第24條規定,具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
根據上述規定,承租人在以下情形不得主張優先購買權:
(1)承租人怠于行使優先購買權,視為放棄優先購買權:
A、出租人在拍賣5日前已經通知承租人,承租人未參加拍賣的;
B、出租人已經履行通知義務,承租人在15日內未明確表示購買的。
(2)房屋共有人、近親屬購買權優先于承租人購買權:
A、房屋共有人行使優先購買權的;
B、出租人將房屋出賣給近親屬的。
(3)善意但三人已經取得租賃房屋物權的:即第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
承租人怠于行使優先購買權、更高優先權人行使優先購買權、以及善意第三人確定物權的,承租人均不得請求優先購買權。
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