一、基本案情

原告為農村集體組織的村民，于2002年10月6日與被告簽訂《承包土地使用合同書》(下稱《合同書》，將承包的土地出租給被告，租期為20年，租金每年40,000元，于每年5月1日前交納。此后，雙方均依約履行，被告將土地用于存放大型機械。2006年原告不愿再將土地出租給被告，被告向原告交2006年度租金時，原告不再收取，并以被告欠付租金為由訴至法院要求解除合同，收回土地。我所代理被告應訴。

二、本案涉及的法律問題

1、《合同書》是否合法有效

《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”根據這一規定,農民集體土地的使用權，原則上不允許出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等原因使土地使用權發生轉移的情形。這種情形是指鄉鎮企業破產、兼并，企業的資產(包括廠房等)發生轉移而導致土地使用權發生轉移，如果土地上沒有建筑物等設施，集體土地的使用權將不允許轉讓，也不得轉讓用于非農業建設。

《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”

根據法律的規定，如屬于農村集體的土地出租用于非農業建設，則《合同書》無效。本案中涉案土地用來存放吊車等大型施工機械，是否屬于非農業建設還有待法院的認定。

2、《合同書》中約定了合同解除的條件，條件成就，合同是否當然解除

本案中，被告向原告交付租金，但原告不收，卻以被告欠付租金為由，依據《合同書》的約定行使解除權。

《合同法》第93條，規定了約定解除的情況。當事人可以依據約定解除合同。《合同法》第45條，“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。”

本案中，在約定的解除條件成就前，被告去原告家送過錢，但原告拒收。原告拒收租金是不正當地促成條件成就，但是，這證明責任應當在被告，可被告又很難證明，這是本案的難點。

三、兩審經過

一審開庭前，我們在與原告的代理律師閑聊時，原告代理人透露從未見過原告，我們抓住這點在開庭后向法庭提出原告的身份問題，及起訴狀上簽名是否真實的問題，同時提出被告交租金時原告避而不見故無法交付，并且當庭拿出租金表示愿意立即交付。一審判決駁回了原告的訴訟請求。原告不服，提出上訴。

一審判決后，被告按我們的安排，通過郵政匯款的方式將40000元租金寄至原告，但被原告退回。

二審開庭后，我們拿出匯款憑證及被退回的證據，進一步證明，并非被上訴人不交付租金而是上訴人故意不接受。在庭審中，我們著重強調的被上訴人僅遲交了四十多天的租金，而現在又愿意立即給付租金和相應利息，上訴人訂立合同的目的完全能夠達到的理由最終得到了二審法院的認可，并寫在判決書中。二審判決的結果是維持原判。

四、辦案思考

原告在兩審庭審過程中，均未提及合同效力問題，兩審法院對合同效力亦未作審查。在解除合同與繼續履行合同之間，法院審判的原則是盡量繼續履行合同，維護交易安全。