一、什么是優先購買權
優先購買權是指特定人依約定或者法律規定,于所有人出賣動產或者不動產時,有依同等條件優先購買的權利。該權利性質乃形成權,即優先購買人得依一方的意思表示,優先簽訂出賣人與第三人同等條件的買賣契約,無需義務人承諾。
依據最高人民法院的《租賃合同司法解釋》的規定,將侵害承租人的優先購買權已經確定為侵害債權,因此,承租人享有的是債權的請求權而不是物權的請求權。
二、起訴理由
從便于訴訟的角度,特別是考慮到舉證原則的不同,以違約之訴提起訴訟則更有利于保證承租人的合法權益。違約之債提起訴訟,承租人只需證明存在侵害其優先購買權的事實即可,即房屋已經出售即可,無需提供其他證據證明其已經履行了保證承租人優先權的通知義務才能夠免責,否則,需要承擔違約責任;而侵權責任之訴,承租人不僅要證明房屋已經出賣的事實,同時還需證明出租人沒有履行保證其優先權的通知義務,顯然,讓承租人證明出租人沒有履行通知義務給承租人加重了承租人不合理的舉證負擔。因此,以違約之訴追究出租人的違約責任更有利于保護承租人的合法權益。
三、賠償范圍
出租人侵害承租人優先購買權的賠償范圍問題,可以考慮以下幾個方面:
1、搬家損失,即無法行使優先購買權而被迫搬家所支出的必要費用;
2、租金損失,即在租賃合同有效期內,如在租賃房屋出賣時點承租人行使優先購買權后,則在購買后,租賃合同到期日前的租賃期間內,承租人將無需支付房屋,減少該部分租金的支出;
3、差價損失,即履行利益的損失,侵害承租人優先購買權的主體應當賠償承租人買房出賣時所定的價格與該房屋現在市場價格之間的差額損失。就具體司法實踐而言,應區分兩種情況,其一,如租賃合同到期后承租人起訴請求損害賠償,則以合同到期時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。其二,如租賃合同有效期內承租人起訴請求損害賠償,則以起訴時的市場價格與房屋出賣時的價格之差為準計算承租人的房屋差價損失。
四、法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第230條出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
最高人民法院關于《審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第21條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
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簡介:
張曉律師為正義律師事務所刑事部主任,法學碩士,北京律師協會會員,擅長代理各種刑事辯護申訴案件、死刑復核案件,以及婚姻繼承、合同糾紛、交通事故案件等。張曉律師具有較強的法學功底、文字、口頭表達能力,善于從紛繁復雜的案件中快速找到切入點,多年來潛心研究刑事辯護業務,積累了豐富的刑事辯護經驗。執業至今,已辦理過多起北京乃至全國重大社會影響力刑事案件。曾為多起刑事案件的被告人做過罪輕、無罪辯護,大多數被告人經張律師辯護后都得到從輕或減輕處罰,其中包括多起涉及貪污受賄、販賣毒品、故意殺人等重大刑事案件的申訴、死刑復核案件工作,最終為當事人取得了良好效果,如法院采納了律師的辯護意見對被告人做出無罪或罪輕判決(肖某尋釁滋事案、索某某猥褻兒童案),并有多起死刑復核案件最終沒有被最高院核準死刑(趙某某故意殺人案、延某制造毒品案等)。張律師每接一起刑事案件,都能深深體會到犯罪嫌疑人親友的不安和無奈。刑事案件關乎到犯罪嫌疑人的自由乃至性命,關乎到一個家庭的悲歡離合,關乎著犯罪嫌疑人及其家屬的信任和期許,辯護工作來不得半點馬虎和懈怠。
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