在外務(wù)工的人數(shù)越來(lái)越多,農(nóng)村里的土地也因此逐漸變得閑置起來(lái)。那么,集體土地使用證過(guò)兩年了是應(yīng)該作廢還是可以繼續(xù)使用呢,這是很多人都疑惑的問(wèn)題。事實(shí)上,這種行政行為已不具有可撤銷內(nèi)容,是屬于違法行為的。下面,律霸將帶您了解具體的相關(guān)知識(shí)。
根據(jù)我國(guó)土地管理法第五十七條規(guī)定,臨時(shí)使用土地的期限超過(guò)2年,已經(jīng)不再具備超期后的土地使用權(quán)屬的法定證明功能,不具有可撤銷的內(nèi)容,如果超期限使用,應(yīng)確認(rèn)該行政行為違法。有的地方為規(guī)避法律制裁,對(duì)于應(yīng)當(dāng)辦理一般建設(shè)用地手續(xù)的情況,用辦理臨時(shí)用地手續(xù)代替,之后又缺乏后續(xù)監(jiān)管,在農(nóng)民的手里,本來(lái)是臨時(shí)的建設(shè)用地使用證,卻成了永久使用。對(duì)超期使用的臨時(shí)的建設(shè)用地使用證如何認(rèn)定,是司法實(shí)踐中值得探討的問(wèn)題。
一、使用期限
根據(jù)土地管理相關(guān)法律規(guī)定,最高年限:
居住用地七十年;
工業(yè)用地五十年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;
綜合或者其他用地五十年。
物權(quán)法已明確:住宅期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。
二、土地使用證的作用
(一)可以有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性。
缺少《土地使用證》,不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”,這說(shuō)明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),而現(xiàn)在開發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主,而土地使用權(quán)沒(méi)有交給業(yè)主。
(二)可以保證房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的土地使用權(quán)的法律效力。
缺少《土地使用證》,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力。《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”。沒(méi)有《國(guó)有土地使用證》,業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。
(三)可以有效體現(xiàn)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。
缺少《國(guó)有土地使用證》房地產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅,得到“自動(dòng)”延長(zhǎng)。使“住宅”的傳世私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì),以法律的形式確立下來(lái)。但是如果買的房子沒(méi)有《國(guó)有土地使用證》,就沒(méi)有土地使用權(quán),更不能“傳世”,這樣的房子還有多少價(jià)值呢。
當(dāng)然,這建立在土地使用證過(guò)期兩年還在繼續(xù)使用的情況之上的。集體土地使用證過(guò)兩年的話,此時(shí)就可以根據(jù)律條延長(zhǎng)使用期或者交還土地。農(nóng)民的常規(guī)心理是覺得沒(méi)人會(huì)管這些,所以引不起重視,所以,司法機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)這方面的監(jiān)管。
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