何謂網(wǎng)簽價(jià)

新房和二手房都有“網(wǎng)簽”這個(gè)步驟，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，開(kāi)發(fā)商或中介將合同上傳至房管部門(mén)的房屋備案系統(tǒng)并公示，謂之“網(wǎng)簽”。一套房子網(wǎng)簽后，將生成的合同編號(hào)(也稱之為合同備案號(hào))，這樣就可以有效避免“一房?jī)少u(mài)”的現(xiàn)象。

網(wǎng)簽時(shí)約定的房屋價(jià)格就是“網(wǎng)簽價(jià)”，新房的稅基就是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)確定的(二手房則不一定，詳見(jiàn)下文)。

何謂核定價(jià)

各地都有核定價(jià)，也有稱之為“二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”的，都是一個(gè)意思。

它是由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確定的，核定價(jià)存在的意義主要是“托底”，簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方的網(wǎng)簽價(jià)格低于核定價(jià)時(shí)，稅務(wù)部門(mén)將不再根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)來(lái)確定稅基，而是以核定價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定稅基。

看到這，也許你明白了，核定價(jià)明顯就是為了對(duì)付“陰陽(yáng)合同”嘛，的確如此，它本質(zhì)上是為了保證稅收。試想一下，如果買(mǎi)賣(mài)雙方為了避稅，網(wǎng)簽價(jià)定為1元，那么這套房子就完全沒(méi)有任何稅費(fèi)了。

下圖是北京地區(qū)二手房契稅的計(jì)算方式：

我們明顯可以看到，稅基取的是“網(wǎng)簽價(jià)”與“核定價(jià)”二者間的較高者(注：2016年的契稅優(yōu)惠政策不涉及北上廣深，北京地區(qū)二套房契稅仍然是3%)。

有網(wǎng)友要問(wèn)了，那么買(mǎi)二手房時(shí)，我怎么知道“網(wǎng)簽價(jià)”與“核定價(jià)”孰高孰低呢?

核定價(jià)這個(gè)數(shù)據(jù)一般不直接對(duì)外公布，自己去稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，也只能得到一個(gè)大概的數(shù)據(jù)。因?yàn)樵诖_定房屋的核定價(jià)時(shí)，要參考地段、面積等多個(gè)因素。如果你問(wèn)具體某套房之的核定價(jià)格，對(duì)方有沒(méi)有那個(gè)耐心告訴你還兩說(shuō)呢!

一般情況下，購(gòu)房者可以從房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)處了解核定價(jià)格，只要你看中了某套房子，他們一般會(huì)給出具體的核定價(jià)格。

確切的核定價(jià)可以在稅票中看到，下圖是一張通過(guò)核定價(jià)來(lái)確定稅額的增值稅發(fā)票，上面有明顯的“核定價(jià)計(jì)稅”字樣。

另外，在二手房交易中，還有個(gè)“評(píng)估價(jià)”，這個(gè)價(jià)格是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)就某套房屋給出的，評(píng)估價(jià)影響的是銀行貸款額度和首付款，比如一套房子成交價(jià)是100萬(wàn)，評(píng)估價(jià)最終為80萬(wàn)，那么如果貸款額度是80萬(wàn)的70%，而不是100萬(wàn)的70%。實(shí)際貸款額度是56萬(wàn)，首付是44萬(wàn)。