1.房屋不符合交付條件時買受人有權拒絕受領

合同法第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”標的物于其風險轉移之時應當具備約定的性狀，沒有約定時，應當具備適用于合同預定的使用目的或者通常的使用目的，并具備同種標的物一般應具備的、買受人從物的種類上可以期待的性狀。房屋不符合交付條件將使合同目的難以實現，按照上述規定，買受人有權拒收。

對此，有觀點認為，買受人的拒收應具有正當理由，而對正當理由應采嚴格標準，即買受人須有明確的拒絕受領的意思表示，且其拒絕受領時須指出存在的不符合交付條件的具體情形。該觀點的依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十一條，該條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”筆者認為，開發商交付的房屋不符合交付條件的情形不適用上述司法解釋，對買受人拒收是否具備正當理由應以其是否違反減損義務判斷。原因如下：

首先，買受人無正當理由拒收以開發商完全履行為條件。《解釋》作出第十一條規定的目的，是為了解決商品房買賣合同中買受人的受領遲延問題。受領遲延的構成須以債務人已為合法給付為前提。當開發商交付的房屋不符合交付條件時，其給付行為未本于債的本旨而為，難言為合法給付，買受人即使未以不符合交付條件的具體情形為由拒收房屋，亦不屬于《解釋》第十一條所規定的“無正當理由”。

其次，買受人基于減損義務，應通知開發商房屋存在的瑕疵。基于誠實信用原則，買受人對房屋應及時進行檢查，并向開發商說明拒收的理由，以便于開發商及時進行修復，防止損失的擴大，這項義務稱為減損義務。減損義務在性質上屬于不真正義務，即對該義務的違反，雖然無需向對方承擔違約責任，但要承擔自身的不利益。房屋開發系一項浩繁的工程，對于有些交付條件是否具備，買受人可能于交付之際客觀上無法知曉，故對此通知義務，應依個案判斷。但這不意味著，買受人可以無理由地任意拒收。如果買受人在收到書面交接通知后，既不到現場查驗房屋，亦不作出明確的受領與否的意思表示，則對此期間未能占有、使用房屋所遭受的不利益，應由其自行承擔。

2.買受人拒絕受領時開發商可構成逾期交房

逾期交房，從性質上而言屬于履行遲延。履行遲延是指債務已屆清償期，且給付為可能，因可歸責于債務人的事由，致未為給付。構成履行遲延，應符合下述要件：一是存在有效的債務;二是債務履行期間屆滿，債務人能夠履行而未履行;三是債務人未履行不具有正當的事由。典型的遲延履行，是債務人未于約定的時間提出履行。若開發商已經于約定的時間提出了履行，是否尚有構成遲延履行的可能?對照上述構成要件，不難發現，問題的核心在于交付的標的物因瑕疵被拒收在性質上是否可構成“債務人能夠履行而未履行”。

首先，開發商是否能夠履行的判斷。瑕疵不可修復時，開發商陷于履行不能，如交付的房屋層高不足等為其典型。但是這種情形事所少見，認定時應采取謹慎態度。當對瑕疵是否可修復存在爭議，難以判斷時，應由開發商承擔舉證責任，因為負有交付房屋義務的開發商既是房屋的建設方，又具備相應專業知識，可以掌握瑕疵可否修復的證據。

其次，開發商是否處于未履行狀態的判斷。瑕疵不可修復時，應適用履行不能的規則處理，茲不贅。倘若瑕疵可以修復，則要考察的是不符合交付條件的房屋被拒收時，開發商是否處于未履行狀態。合同法第一百四十二條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”按照《解釋》第十一條的規定，在開發商于約定的時間提出的交付不符合交付條件時，買受人拒收的后果是房屋毀損滅失的風險不發生轉移，亦即交付行為未完成。換言之，買受人的拒收將使開發商處于消極未履行的狀態，與其未在合同約定的時間提出交付處于同一法律狀態，如果該瑕疵是可修復的，開發商應承擔逾期交房的違約責任。