一、一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪

(1)犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì)，即使存在一房二賣，一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開發(fā)商在一房二賣中構(gòu)成犯罪的案例。

(2)罪名：合同詐騙罪

賣房人通過(guò)簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購(gòu)房款，事后又將房屋過(guò)戶給其他購(gòu)房者，極容易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。

因此，要認(rèn)定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：出賣人具有非法占有購(gòu)房款的主觀目的，購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣人實(shí)際取得購(gòu)房款。

(3)構(gòu)罪形式

A.出賣者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

B.出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

C.出賣者已將房屋實(shí)際出售過(guò)戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購(gòu)房款的;

D.出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過(guò)戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;

E.出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購(gòu)房款的;

(4)排除情形

下列“一房二賣”應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為犯罪：

A.出賣人作為實(shí)際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過(guò)戶給一人，對(duì)其他人承擔(dān)違約責(zé)任或者退還房款的;

B.出賣人雖未將房屋過(guò)戶登記給買受人，但已實(shí)際交付買受人，且不影響買受人實(shí)際使用的;

C.名為房屋買賣，實(shí)為以房抵債的。

二、如何認(rèn)定一房二賣的合同效力?

合同一經(jīng)簽訂，關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性，開發(fā)商又將房屋賣給他人，屬于嚴(yán)重的違約行為，購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買該房屋，事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的，如果不能購(gòu)買該房屋再選擇其他房屋，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商一房二賣的情況下，購(gòu)房者可以到法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)還有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)此條規(guī)定，買賣合同因出賣人與買受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第52條規(guī)定的以外，即使一物存在多重買賣行為也均應(yīng)認(rèn)定有效，并不涉及標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。不動(dòng)產(chǎn)買賣也是如此。從單個(gè)合同看，合同是有效的。但是由于“一房二賣”，造成沒有交付的買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其根本原因是出賣人的不誠(chéng)信行為造成的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)懲處。《司法解釋》第8條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，一般的一房二賣，當(dāng)事人沒有詐騙故意的，不構(gòu)成合同詐騙，如果有欺詐故意的，可能會(huì)構(gòu)成合同詐騙罪，會(huì)被追究刑事責(zé)任。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。