一、與政府簽征收土地合同應(yīng)該注意什么
簽訂征收土地協(xié)議書一定要注意無論在哪里進行征地都有進行補償,并且補償還要簽訂征地補償合同,這個合同是雙方商議好的,不得存在欺騙行為,確保補償款的總金額即各項補償內(nèi)容的具體明細,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定,以及補償款的支付時間及方式并約定違約責(zé)任。另外簽訂征收土地協(xié)議書的流程要合法、標(biāo)的物合法。
1、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細,這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
2、補償款的支付時間及支付方式。
3、如果簽訂補充協(xié)議,補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法,與主合同條款不沖突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協(xié)議約定為準(zhǔn)。
4、約定違約責(zé)任。一般來說,征地人答應(yīng)的補償條件,尤其是落實到合同條款的補償條件,基本上都能實現(xiàn),但是什么事情都是有萬一的,我們在簽訂合同的時候,也應(yīng)該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備,那就是明確約定違約責(zé)任,從另外一個角度來說,也是從合同條款的角度去督促征地今早的履行合同。
二、與政府簽訂國有土地使用合同注意事項
1、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體
根據(jù)我們所辦過的一些土地使用權(quán)糾紛的案件,目前當(dāng)事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么,哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢?
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十四條的規(guī)定:土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此,國有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。
但是,在實際生活中,出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府、開發(fā)區(qū)管委會等主體與土地受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對于開發(fā)區(qū)管委會作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議,《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此做了明確規(guī)定,根據(jù)該解釋第二條:開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)當(dāng)認定無效。
解釋實施前,開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的,可以認定合同有效。因此,自2005年8月1日起該解釋開始施行時起,開發(fā)區(qū)管委會對外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效;而2005年8月1日之前已經(jīng)簽訂的,則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認才能有效,因此,此種情形下的合同屬于效力待定。
對于其他主體與他人簽訂土地出讓合同,由于其不是適格的主體且違反國家法律的強制性規(guī)定和違反公共利益,因此,這類合同是無效的。但是,在實際中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進投資項目,經(jīng)常與投資者簽訂《代征地協(xié)議》,并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。
對于這類合同,由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標(biāo)的,因此,從法律角度講,不得以主體不適格為由認定無效。但是,由于這個協(xié)議的一方主體是行政機關(guān),另一方是民事主體,那么這個合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認定。并且,由于這些政府部門在簽訂合同的時候并沒有相應(yīng)的職權(quán)來確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn),所以其屬于越權(quán)行為。因此,作為投資者與政府簽訂這類合同的風(fēng)險很大,并且,除了國家利益受損失外,政府的權(quán)威和公信力也會受到負面影響。
2、程序、內(nèi)容合法
(1)程序合法
按照法律的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。在2002年7月1日以前主要是通過協(xié)議方式出讓的。此后,對于各種經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓,而必須采用招、拍、掛等公開的市場化方式。《司法解釋》雖然沒有明文規(guī)定經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無效。
(2)標(biāo)的物合法
第四十四條 建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物予以出讓,其必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)政府(省級和國務(wù)院)征收后才能進行出讓。因此,在簽訂以征收土地為標(biāo)的的使用權(quán)出讓合同的時候,應(yīng)當(dāng)查明批準(zhǔn)征收的主體是否合法。
3、救濟途徑
(1)及時采取補求措施,變合同無效為有效《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》創(chuàng)造了“補辦手續(xù)違法變合法,無效變有效”的原則。并且,前一個司法解釋將后一個規(guī)定的補辦手續(xù)的時間提前至起訴前而不是后一個規(guī)定的“一審期間”。因此,對于土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)當(dāng)及時補辦相關(guān)手續(xù),以使合同有效。但是,根據(jù)司法解釋,可以通過補辦使其生效的合同僅僅限于2005年8月1日前,以開發(fā)區(qū)管理委員會名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。
(2)有條件通過請求國家賠償的方式挽回損失對于未經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)而征收農(nóng)民集體所有的土地,并將其使用權(quán)出讓的,受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定(該條:無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的,超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的,不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的,或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的,其批準(zhǔn)文件無效,對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回,有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的,以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地,對
當(dāng)事人造成損失的,依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。)要求批準(zhǔn)機關(guān)賠償。
綜上所述,在土地征收的流程上,不管是和誰進行簽訂協(xié)議,都應(yīng)當(dāng)注意一些合同的事項,有些人因為不是很專業(yè),對合同的條例也就無法十分的清楚是否是對自己有利的信息,這時也是可以請專業(yè)人士進行分析考量合同的內(nèi)容。
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