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什么是爛尾樓,不幸買到爛尾樓又有什么解決辦法

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 1339人看過

爛尾原因大起底

爛尾樓,顧名思義,是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項(xiàng)目開工后,因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

爛尾樓形成的原因可說是多種多樣的,現(xiàn)實(shí)中包括在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工等等,都有可能導(dǎo)致在建樓盤爛尾。不過,其中最常見的還是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈條斷裂,即工程未完工,開發(fā)商卻拿不出錢來了,銀行方面也不愿繼續(xù)放貸,而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人,最終就成了避之不及的爛尾樓。

遭遇爛尾樓弄清產(chǎn)權(quán)歸屬是關(guān)鍵

萬一購房者真的遭遇了爛尾樓,首先還是要學(xué)會“自救”,通過法律手段盡可能保障自身的權(quán)益。

如果開發(fā)商宣告破產(chǎn)時房屋尚未建成,就會造成開發(fā)商對購房人不能履行責(zé)任。根據(jù)房屋的買受方式的不同,可以分為兩種具體情況:按揭貸款買房和對賣方分期付款買房,這兩種買房的方式會對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會產(chǎn)生不同影響。因此,購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見,弄清自己的產(chǎn)權(quán)歸屬。因?yàn)闋€尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人來說尤為重要。律師提醒,購買時首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰,是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎樣解除抵押;最后如果是拍賣房,應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。

如果開發(fā)商破產(chǎn)后房已建成,購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證:

1.購房者應(yīng)到工商行政部門,查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷;

2.如已合法注銷,購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明,以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料,到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后,應(yīng)當(dāng)予以辦理。

團(tuán)結(jié)力量大分步交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后,購房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起,獲得最大限度的法律支持。

首先,如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能,可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時間,如果其能在短時間內(nèi)籌措到資金,完成后續(xù)工程,購房者的損失便可降到最少。

其次,若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn),遭遇“爛尾”危機(jī),則不可將房子退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅彿空吣貌坏劫彿靠睿荒苣玫绞論?jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系,將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如開發(fā)商最后因資不抵債,不得不宣布破產(chǎn),其資產(chǎn)會被法院拍賣,而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定,消費(fèi)者比一般債主更容易得到開發(fā)商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。

另外,若決定要起訴開發(fā)商時,業(yè)主也必須要齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司,并且獲得勝訴、得到賠償,而有的業(yè)主沒有及時起訴,可能最終就得不到賠償。

如何避免買到爛尾樓?

當(dāng)然,作為買房者而言,遭遇爛尾樓可能是最不愿看到的事情,購房者總是不免處于弱勢地位。與其事發(fā)后費(fèi)時費(fèi)力維權(quán),不如事前利用好手中的主動權(quán),對開發(fā)商做個全面調(diào)查,未雨綢繆永遠(yuǎn)好過亡羊補(bǔ)牢。

通常情況下,規(guī)模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開發(fā)商也會相對靠譜一點(diǎn),而那些剛剛轉(zhuǎn)型的、經(jīng)驗(yàn)不足的中小型開發(fā)商,購房者就要加倍注意了。最為保險的方式肯定是直接買現(xiàn)房。如果買的是期房那么又該注意些什么呢?

1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級,一級為最高,四級為最低,如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級,說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的,選擇這樣的開發(fā)商,樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點(diǎn)是最關(guān)鍵的,但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開發(fā)商,實(shí)力差一點(diǎn),開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級,那么是不是就一定不能買呢?也不一定!特別是地級市和縣城這種地方,多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商,如果不買他們的,那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

首先看開發(fā)商口碑。本土的開發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響力,親朋好友對其有什么印象和看法,通過這個大概會有一點(diǎn)了解。另外就是了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤,向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解,大家可以去房產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇了解。

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子,其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。購買“五證”齊全的房子,不但有利于避免爛尾樓,而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全,意味著房屋手續(xù)不全,那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利,甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購房時機(jī)

據(jù)統(tǒng)計,房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候,出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些購房者,受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價誘惑,在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知,沒有動工意味著手續(xù)沒到位,規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目,無法料到的風(fēng)險則更多。

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西北政法大學(xué)法律碩士,擅長保全,執(zhí)行案件辦理,擅長房地產(chǎn)領(lǐng)域,金融投融資領(lǐng)域案件辦理。

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