“兇宅”是小概率事件，不過若攤上某位買家頭上，這就是天大的事情。如今二手房買家為避免買到兇宅已鍛煉成柯-南的本事，走訪鄰居打聽房屋過往歷史，還要上網(wǎng)查詢小區(qū)新聞。根據(jù)律師的介紹，如果買家對“兇宅”非常忌諱，除了口頭向業(yè)主和中介查詢外，最有力的武器是合同條款。買家應(yīng)該在合同中清晰寫明有關(guān)事項，業(yè)主和中介隱瞞“兇宅”歷史就不能“側(cè)側(cè)膊”就過去。

故事一：妻子懷孕買到“兇宅”仲裁撐腰退房

吳先生通過某中介看中海珠區(qū)某物業(yè)，并與該物業(yè)業(yè)主陳女士協(xié)商房屋買賣事宜。吳先生明確向陳女士表示其妻子已懷孕，要求房屋必須吉利，并主動咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人，陳女士對此表示該房屋未曾有人去世。事后，吳先生與陳女士簽訂《房屋買賣合同》，并一次性支付全額房款120萬元，以及在中介公司協(xié)助下辦理過戶手續(xù)。

兩個月后，吳先生得知該房屋曾發(fā)生跳樓自殺身亡的事件，迅速找到陳女士協(xié)商退房事宜，但陳女士稱房屋并不影響使用，拒絕退房。吳先生便向仲裁委員會提起仲裁，要求撤銷《房屋買賣合同》及陳女士退還購房款120萬元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實向吳先生告知該物業(yè)曾發(fā)生跳樓自殺身亡事件，造成吳先生重大誤解。最終，仲裁委根據(jù)《合同法》第五十四條、第五十八條及第一百五十四條規(guī)定，裁決支持吳先生的全部仲裁請求。

專家分析：隱瞞“兇宅”誤導(dǎo)買家購買決定

《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”第五十八規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第一百五十四條規(guī)定：“當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。”

本案中，買賣雙方在協(xié)商房屋買賣事宜時，吳先生已明確表示要求房屋吉利，并主動咨詢房屋是否曾經(jīng)死過人。但陳女士未如實向吳先生告知有人跳樓死亡一事，已違背《合同法》的誠實信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人跳樓自殺會對購房者造成嚴重的心理陰影和心理障礙，足以影響其作出是否購房的決定。

故事二：介紹買家買“兇宅”經(jīng)紀賠5000元

李某打算與拍拖多年的女友在廣州結(jié)婚生活，遂委托某中介公司經(jīng)紀陳某尋找物業(yè)，并強調(diào)不得為“兇宅”。在陳某多次介紹下，李某看中天河區(qū)某物業(yè)。李某與經(jīng)紀人員陳某商量交易事宜時，再三詢問該物業(yè)是否為兇宅。陳某表示該物業(yè)絕對吉利，并以書面形式向李某承諾：“若物業(yè)為‘兇宅’，陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經(jīng)濟損失1萬元。”事后，李某就該物業(yè)與業(yè)主簽訂《房屋買賣合同》，并向中介公司支付中介費3萬元。

之后，李某在與附近市民閑聊時得知該物業(yè)內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，便找經(jīng)紀人員陳某要求返還中介費3萬元及賠償經(jīng)濟損失1萬元。陳某表示“兇宅”事宜不屬于經(jīng)紀人員告知義務(wù)的內(nèi)容，故只愿返還中介費3萬元，拒絕賠償經(jīng)濟損失。李某一怒之下，向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀人員陳某返還中介費3萬元及賠償經(jīng)濟損失1萬元。

法院經(jīng)審查，該物業(yè)曾發(fā)生過兇殺事件，但陳某在未調(diào)查清楚的情況下，以書面形式向李某承諾該物業(yè)非兇宅，并表示若為兇宅，將返還中介費3萬元及賠償經(jīng)濟損失1萬元。最終，在法院的調(diào)解下，陳某向李某返還中介費3萬元及賠償經(jīng)濟損失5000元。

專家分析：非法定告知義務(wù)也要擔(dān)責(zé)

《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強迫交易。”《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)向服務(wù)對象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時，應(yīng)當書面說明下列事項：(二)中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。”及第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中不得有下列行為：(二)提供虛假材料或者隱瞞真實情況。”

“兇宅”雖不屬于經(jīng)紀人員法定告知義務(wù)的內(nèi)容。但在當事人雙方同意將該內(nèi)容作為合同(包括口頭合同)中的條件之一時，經(jīng)紀人員有義務(wù)對該內(nèi)容調(diào)查核實并如實告知對方，不得在未調(diào)查清楚的情況下，向消費者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李某已多次強調(diào)該物業(yè)不得為兇宅，但經(jīng)紀人員陳某在未調(diào)查清楚的情況下，依然向李某作出非兇宅的虛假承諾，導(dǎo)致李某遭受損失。

教你幾招識別“兇宅”

買家若對“兇宅”有所避諱，可在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)多方探聽業(yè)主出售房屋的情況，比如到轄區(qū)派出所了解或?qū)⑵滟徺I房屋地址作為關(guān)鍵字在網(wǎng)上搜索。同時，買家也可要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所出售房屋中未曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。若買家發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過上述情況而業(yè)主未曾予以書面披露，買家有權(quán)解除合同并要求業(yè)主賠償10萬元”之類的合同條款。

這樣的約定可以督促業(yè)主披露房屋信息，也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟時有據(jù)可依。另外，業(yè)主如自身房屋曾發(fā)生過非正常死亡、嚴重刑事案件等事實，應(yīng)遵守誠實信用原則，主動向買家說明，并以書面形式予以告知。

對于中介公司及經(jīng)紀人員在向消費者提供中介服務(wù)時，除要按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定，如實告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外，對于非告知義務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)當秉承誠實信用原則，根據(jù)消費者的要求如實調(diào)查、了解和反映情況，不應(yīng)未做調(diào)查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導(dǎo)或誘騙消費者交易。若消費者對“兇宅”有所避諱，且需中介公司及經(jīng)紀人員配合調(diào)查的，應(yīng)明確向其告知，并在合同中明確約定房屋的條件。