2004年12月30日，張某與北*強(qiáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(下稱“房產(chǎn)公司”)簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定：張某購(gòu)買房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某樓盤房屋一套，總價(jià)款13085670.00元人民幣，買受人逾期付款不超過(guò)30日，應(yīng)向出賣人支付日萬(wàn)分之三的違約金;逾期付款超過(guò)30日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)支付累積付款的2%的違約金;出賣人應(yīng)當(dāng)在2005年6月25日之前將本合同約定的商品房交付買受人使用，出賣人逾期交房不超過(guò)90日的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付日萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;逾期交房超過(guò)90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人向買受人支付累積付款的2%作為違約金;本協(xié)議生效之日起30天內(nèi)，出賣人申請(qǐng)預(yù)售登記備案。合同中約定的付款方式為分期付款，買受人應(yīng)在2004年12月30日繳付首付款50萬(wàn)元，余款在本協(xié)議備案登記后7日內(nèi)辦理按揭貸款。2004年12月30日，買受人一次性支付首付款后不再支付余款也未辦理按揭貸款手續(xù);2005年1月5日，出賣人完成了商品房預(yù)售合同登記備案。

2005年9月，出賣人向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》同時(shí)要求張某支付違約金10萬(wàn)元。2005年12月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院依法作出判決：(1)解除北*強(qiáng)某公司與張某的《商品房預(yù)售合同》;(2)北*強(qiáng)某公司返還張某已付購(gòu)房款50萬(wàn)元;(3)張某向北*強(qiáng)某公司支付違約金10萬(wàn)元。張某不服一審判決，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法駁回北*強(qiáng)某公司的訴訟請(qǐng)求，要求北*強(qiáng)某公司返還購(gòu)房款并支付已付購(gòu)房款的利息。2006年3月，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決：(1)維持一審法院第(1)、第(3)向判決;(2)變更一審法院第(2)項(xiàng)判決為：北*強(qiáng)某公司返還張某購(gòu)房款50萬(wàn)元并支付利息。

二、律師評(píng)論

1、解除購(gòu)房合同并非必然承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房合同與其他合同無(wú)異，其解除方式可以是協(xié)商一致解除，也可以是因法定或約定事由單方解除。即使在雙方均沒(méi)有違約行為的前提下，仍然可以通過(guò)協(xié)商一致達(dá)到解除購(gòu)房合同的目的，這樣，就不存在違約責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題。

2、購(gòu)房合同解除的法律后果與違約行為的法律后果不能混淆。合同解除的法律后果應(yīng)當(dāng)是：停止履行或停止繼續(xù)履行并盡可能恢復(fù)原狀，包括返還已經(jīng)支付的財(cái)物。違約行為的法律后果是：違約一方向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，如支付違約金。本案中，張某的違約行為應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)姆珊蠊侵Ц哆`約金;但是，雙方解除合同的法律后果是北*強(qiáng)某公司返還張某已經(jīng)支付購(gòu)房款及同期利息。

3、購(gòu)房合同解除時(shí)，原物與孳息應(yīng)當(dāng)一并返還。除非當(dāng)事人有特別約定，孳息隨原物之基本原則應(yīng)當(dāng)受到尊重。本案中，張某已付50萬(wàn)元購(gòu)房款為原物，同期銀行利息為孳息，購(gòu)房合同解除時(shí)，二者當(dāng)同時(shí)返還;同理，如果房屋已經(jīng)交付(尚未登記過(guò)戶)需張某退房時(shí)，張某使用期間取得房屋租金應(yīng)當(dāng)返還給北*強(qiáng)某公司。

4、購(gòu)房合同解除的催告義務(wù)。一般而言，除了雙方協(xié)商一致解除合同外，當(dāng)事人一方單方解除合同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中往往經(jīng)過(guò)催告程序，但是，并非所有因法定事由單方解除合同均需要經(jīng)過(guò)催告，即，催告不是所有單方解除的必經(jīng)程序;合同法(第94條第3項(xiàng))規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行時(shí)，對(duì)方可以解除合同。本案中，北*強(qiáng)某公司未經(jīng)催告而直接起訴，雖然在法律上不存在程序瑕疵(屬于因約定事由而享有的解除權(quán))。但是，經(jīng)過(guò)催告或許能夠達(dá)到合同繼續(xù)履行的目的，這是比較符合簽約初衷的。

三、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第93條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

2、《中華人民共和國(guó)合同法》第94條第1款第3項(xiàng)：(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。