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寧波
與開發商簽訂購房補充協議要注意哪些細節
補充協議
開發商起草的補充協議常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。
比如，有的開發商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時，如《建設工程質量合格證書》尚未下發，甲乙雙方一致同意可以依據臨時核驗證明進行驗收”。此條款要求買方在房屋不具備合法交付條件時接收房屋，無疑免除了賣方因逾期交付房產所應承擔的違約責任，而買方接收房產后一旦發現問題將很難追究賣方責任。
為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協議時一定要拒絕以上類似條款，同時盡可能地將真實意思表示及賣方的承諾體現在補充協議中。
購房者在簽訂補充協議時，最好要求開發商對以下事項進行約定：
開發商對其主體資格及相應批準文件的承諾;
所售房產及相應土地面積未設定抵押、留置權的承諾，這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產權人的權利;
面積誤差、共用面積分攤的處理辦法;
房屋交付的具體辦法、具體時間及違約金計算方法;
與正式契約不一致的合同變更、解除條件;
其他雙方需要約定的事項。
另外，還有一個免責條款的問題需要購房者清楚。
在購房程序中，購房人經常可以看到這樣的條款：“如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關部門證明文件，據實予以延期：1.不可抗力;2.施工中不可預見異常困難及重大技術問題不能及時解決;3.其他非甲方所能控制的事件;4.遇有國家政策、法規調整，致使影響合同履行;5.冬、雨季，停電日，工期順延。
實際上，該條款對開發商逾期交房的某些免責因素約定對購房者來說是不公平的，特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個非常模糊的概念，在實際履行合同時很難界定。因此，購房人在對開發商逾期交房的免責因素進行約定時一定要非常具體，要有確定性。例如，購房者在簽署購房合同時，可要求開發商對施工中不可預見的異常困難及重大技術問題予以列明，對“非甲方所能控制的因素”進行界定，對“冬、雨季，停電日”的證明做相應規定，以免在開發商出現逾期交房時，逃避法律責任。
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