如何確定計入房產原值的地價
2010年12月21日,財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件,對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確,該文件第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題:“對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”
除宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外,宗地容積率高于0.5的,一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。現舉例說明:
例如,某工廠有一宗土地,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上建筑房屋面積12000平方米,則該宗地容積率為0.46,因此,計入房產原值的地價為24000萬元(應稅房產建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)
假如該工廠這宗土地其他條件不變,占地26000平方米,支付價款26000萬元,每平方米平均地價1萬元,該宗土地上房屋建筑面積50000平方米,該宗地容積率為1.92,則計入房產原值的地價為26000萬元。
該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策,而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。容積率低于0.5,兩倍以后,還是不到1.那么按比例計算的房產原值還是比當初的地價低。所以可以減少稅負。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等,廠區(qū)空地較多,地價全額計入房產原值,稅負較高,自2010年12月21日起,對這類“大地小房”的情況,即宗地容積率低于0.5的,允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價,可以測算出這類企業(yè)計算房產稅的地價將小于全部地價款,減輕了房產稅負擔。
財稅[2010]121號文件發(fā)布后,對按照房產原值計稅的房產,在稅務處理上只有一種方法:無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
例如:某公司2008年建造辦公樓,面積為1500平方米,建筑成本為105萬元,不包括土地價值。該宗地為本年新征,土地單價為每平方米150元,容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值),使用年限為50年。
公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。
2011年,因容積率低于0.5,應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。
繳納房產稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。
應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。
如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。
2011年繳納房產稅的地價=150×1500×2=450000(元)。
2011年繳納房產稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。
從計算結果可以看出,財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施,使得執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產稅相同,杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產稅籌劃。
以上知識就是小編對“怎樣確定計入房產原值的地價”問題進行的解答,財務部和國稅總局對計入房產原值的地價怎樣核算作出了規(guī)定,主要包括取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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