如何確定計入房產原值的地價

2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”

除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。現舉例說明：

例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產原值的地價為24000萬元(應稅房產建筑面積×2×土地單價=12000平方米×2×1萬元/平方米=24000萬元)

假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。

該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。容積率低于0.5，兩倍以后，還是不到1.那么按比例計算的房產原值還是比當初的地價低。所以可以減少稅負。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。

財稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48(容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值)，使用年限為50年。

公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。

2011年，因容積率低于0.5，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據以確定計入房產原值的地價。

繳納房產稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。

應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

2011年繳納房產稅的地價=150×1500×2=450000(元)。

2011年繳納房產稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元)，應繳房產稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。

從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施，使得執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產稅籌劃。

以上知識就是小編對“怎樣確定計入房產原值的地價”問題進行的解答，財務部和國稅總局對計入房產原值的地價怎樣核算作出了規(guī)定，主要包括取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。