一、維權(quán)步驟

1、審查相關(guān)證明材料

交房時(shí)，購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。實(shí)踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購房者入住。

因此，購房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

2、不可抗力非全免責(zé)

“如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任。”魏-亮律師說，開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。

3、保留相關(guān)證據(jù)材料

這里需要提醒購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、注意訴訟時(shí)效

鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。

二、關(guān)于逾期交房問題，購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意下列問題：

1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付

房屋交付在老百姓看來就是“交鑰匙”，但其實(shí)遠(yuǎn)不止這些。按照規(guī)定開發(fā)商交付房屋必須具有竣工驗(yàn)收證明以及測繪報(bào)告。但相當(dāng)數(shù)量的合同中對(duì)于交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒有按照約定交付，購房人有時(shí)也沒有在意，以為交了鑰匙就算交房了。

2、交房時(shí)間沒有約定或約定不清

極少數(shù)開發(fā)商在與買房人簽合同時(shí)，未對(duì)交房時(shí)間加以明確，導(dǎo)致根本不存在逾期交房的可能。

3、逾期交房違約金約定混亂

有些商品房買賣合同中對(duì)于違約金的約定前后不一致，最明顯之處就是對(duì)于開發(fā)商和購房人采取雙重標(biāo)準(zhǔn)。如本案中，開發(fā)商為自己的違約責(zé)任設(shè)定了上限。

4、任意擴(kuò)大免責(zé)條款解釋范圍

開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任，還會(huì)利用簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，擴(kuò)大免責(zé)條款的適用，一旦出現(xiàn)違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責(zé)任。

三、開發(fā)商逾期交房要承擔(dān)哪些責(zé)任

對(duì)逾期交房，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。如果有約定，就按約定。如果沒有約定，就依法定。我國《合同法》規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或酬、雙倍返還定金、支付違約金等。而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，在處理商品房買賣合同糾紛案件中，違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有如下幾種：

1、實(shí)際履行

實(shí)際履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。

2、定金

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

3、支付違約金

《合同法》第112條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。具體到履行商品房買賣合同過程中的違約行為，違約方應(yīng)當(dāng)對(duì)因其違約給守約方造成的損失承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。

以上就是關(guān)于買房時(shí)，遇到開發(fā)商延期交房該如何維權(quán)等的相關(guān)解答。建議購房者在解決延期交房糾紛時(shí)，一定要保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。另外買房必須擦亮眼睛，選擇品牌和誠信度較高的五證齊全的樓盤謹(jǐn)慎出手。這樣能夠盡量避免此類情況的發(fā)生。