(一)征收國有土地上的房屋只有一個目的:為了公共利益的需要,排除商業(yè)征收。(征收房屋建設活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建,應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。)
(二)征收房屋的責任主體:市縣級人民政府。
(三)實施主體:市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。
(四)房屋征收實施單位:房屋征收部門或房屋征收部門委托的單位,具體承擔房屋征收與補償工作。(房屋征收實施單位不得以營利為目的,即徹底排除了商業(yè)性參與征收或商業(yè)性征收。)
二、做出征收決定
(一)做出征收決定前的工作
1、組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。(對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。)
2、房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。
3、市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
4、因舊城區(qū)改建征收房屋,多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合規(guī)定的,市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案。
5、應當進行社會穩(wěn)定風險評估。
6、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
(二)市縣人民政府作出征收決定。(涉及被征收人數(shù)量較多的,應當經(jīng)政府常務會議討論決定。)
(三)公告征收決定。征收公告要載明兩個內(nèi)容:1、征收補償方案(要明確補償協(xié)議簽約期)。2、權(quán)利救濟方式:被征收人可申請行政復議或行政訴訟。
三、補償階段
(一)補償方式
1、被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
⑴被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
⑵因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
2、征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。
(二)補償?shù)臉?gòu)成:3+1模式,3=房屋價值+搬遷、臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失,1=補助+獎勵。
1、被征收房屋的價值經(jīng)評估確定,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償,由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。
2、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
3、對評估有異議,應當自收到評估報告之日起10日內(nèi),申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的,應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
(三)房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議。(補償協(xié)議訂立后,一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。)
(四)簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定。(補償決定包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。)
(五)公告補償決定。
(六)被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。
四、搬遷階段
(一)禁止性規(guī)定:任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
(二)自愿搬遷。對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
(三)強制搬遷。
1、被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。(由不動產(chǎn)所在地基層人民法院管轄)
2、強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。
五、后續(xù)工作
(一)房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
(二)審計機關(guān)應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督,并公布審計結(jié)果。
六、法律責任
(一)采取暴力迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。
(二)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任;構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。
(三)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發(fā)證機關(guān)責令限期改正,給予警告,對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的,吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
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