城市房屋拆遷時(shí),住改非怎么補(bǔ)償?shù)?/strong>
“住改非”房屋,是指原國有或集體所有的土地上的房屋,房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅,但改做經(jīng)營(yíng),且依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)。鑒于其存在的普遍性,且商業(yè)用房和住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間切實(shí)存在差異,對(duì)此類房屋如何補(bǔ)償,是拆遷中一個(gè)無法回避的問題。
2003年9月19日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào)),明確要求各地對(duì)“住改非”房屋,根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建設(shè)部建住房[2003]234號(hào))之規(guī)定,被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。而結(jié)合實(shí)踐中各地規(guī)定,針對(duì)“住改非”房屋性質(zhì)的認(rèn)定及補(bǔ)償,大體存在以下幾種情形:
(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定
2007年4月15日,頒布實(shí)施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定,“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用,只要在拆遷通告發(fā)布前,依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄,且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的,其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。
(二)有條件的享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策
根據(jù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間、是否取得合法證照:浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定,在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營(yíng)的,能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件,并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的,可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。
根據(jù)改變房屋用途時(shí)間:2005年5月1日實(shí)施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規(guī)定:1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已將住宅改變用途并延續(xù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋,同時(shí)持有合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄,且房屋拆遷公告公布時(shí)正常營(yíng)業(yè)的,可以認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》施行前,未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記,將住宅改變用途并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋,同時(shí)持有合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄,且房屋拆遷公告公布時(shí)正常營(yíng)業(yè)的,根據(jù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短,可以按照經(jīng)營(yíng)用房貨幣補(bǔ)償金額的90%至60%給予補(bǔ)償,每月增減系數(shù)按0.2158%計(jì)算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和未辦理《房屋所有權(quán)證》變更登記,將住宅改變用途并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋,一律按住宅認(rèn)定。
結(jié)合是否沿街、所在樓層等房屋狀況:浙江慶元縣發(fā)布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定,經(jīng)營(yíng)面積按沿街第一自然間面積確認(rèn);沿街第一自然間不明顯或第一間進(jìn)深超過9m的,則確定進(jìn)深9m計(jì)算面積,超過9m部分按其住宅評(píng)估價(jià)的1.3倍進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于沿街多層用于經(jīng)營(yíng),其第二層性質(zhì)上確定為住宅,但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況按其住宅評(píng)估價(jià)的1.3倍進(jìn)行補(bǔ)償;三層及以上部分一律按住宅進(jìn)行補(bǔ)償。
建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第的規(guī)定,各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定,該規(guī)定相當(dāng)于其將“住改非”房屋性質(zhì)認(rèn)定下放至各地,而各地在制定相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不統(tǒng)一,造成各地差異較大。關(guān)于“住改非”房屋的補(bǔ)償問題,具體可根據(jù)法律法規(guī)及地方性規(guī)定綜合認(rèn)定。
以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答,通過上文的分析,對(duì)合法的住改非進(jìn)行拆遷時(shí),拆遷補(bǔ)償時(shí)可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策,相較于住宅房屋而言,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是會(huì)高一些的。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。
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劉童伶律師,15年法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn),中國大陸注冊(cè)律師,中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,濟(jì)南律師協(xié)會(huì)會(huì)員,現(xiàn)為廣東知恒(濟(jì)南)律師事務(wù)所專職律師。專業(yè)領(lǐng)域:最擅長(zhǎng)常年法律顧問、婚姻家事、刑事辯護(hù)的相關(guān)案件處理。
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